Hot(el)Spots Amsterdam 2014

Oei, ik groei!

ImageGen.ashxAmsterdam heeft ruim 400 hotels en meer dan 25.000 kamers. Voornamelijk gevestigd in de binnenstad, Oud-Zuid en oud-West. 68% Betreft 4 en 5 sterren hotels (Bron: Holland.com). De groei van de laatste jaren is enorm. Tussen 2006 en 2013 kwamen er maar liefst 6.000 kamers bij. Een inhaalslag, volgens de gemeente, zowel om de kamerbezetting en prijzen op het juiste nivo te krijgen maar ook om aantrekkelijker te worden voor buitenlandse bezoekers. Hotelliers waren het hier – natuurlijk – niet mee eens. Maar de resultaten zijn geboekt, aldus de gemeente. Wij worden vooral blij van het aantal transformaties die het hier betreft, > 40%! En de meeste zijn ware kunstwerkjes.


Een greep uit het aantal opgeleverde transformaties en herbestemmingen in 2014:
Volkshotel-by-night-photo-Raymond-van-Mil-530x353
Het Volkshotel heeft in het voormalig Volkskrantgebouw een plek gecreëerd voor ontmoetingen en dat wordt gemaakt door ontmoetingen. Naast 172 hotelkamers heeft het een opnamestudio, een ‘werkplaats’ voor jonge ondernemers en ZZP’ers, een grote (kofficrane-mockupe)bar met terras, een cocktailbar en club op de 7e verdieping (Canvas).

 

In het Faralda NDSM Crane Hotel kun je overnachten op 50m hoogte.
Het hotel is gebouwd bovenin de scheepsbouwkraan op de NDSM-werf in Amsterdam Noord en heeft 3 suites. Het kost wat, maar dan heb je ook een fenomenaal uitzicht.

preview-full-3Hotel Exterior

Slapen in een 17e eeuws, voormalig bankgebouw aan de Herengracht: het Waldorf Astoria hotel staat voor chic: een toplocatie, een unieke privé binnentuin, een spa, een zwembad en fine dining in Librije’s Zusje.

 

Hotel-De-Hallen-front-view-400x310

Hotel-De-Hallen-reception-bar-1-940x626
Al vaker over geblogd; zo trots op deze nieuwe parel in onze buurt. Hotel De Hallen in de voormalig tramremise: de oude wagenloods is omgetoverd tot een mooi hotel met als stijl urban vintage met een rauw randje. Ontbijten, lunchen en dineren doe je in restaurant Burgers & Balls.

Hotel_not_Hotel-Panorama-crop-HIGHRES1

 

 

Hotel not Hotel in de Baarsjes is gevestigd in een nieuw pand. Het heeft geen lobby of hotelgangen. Het hotel met kunstzinnig ingerichte kamers bestaat uit één ruimte, de ‘ ‘woonkamer’ van het hotel. In deze woonkamer, vind je knusse hoekjes en verrassende plekjes om andere mensen te ontmoeten. En de ingangen naar de kamers die ‘ in bijzondere voorwerpen’ zijn, zoals een oude tram.

Binnenkort opent in het voormalig KPN gebouw het Park Inn by Radisson in Slotervaart. Het grootste leegstaande gebouw van Amsterdam is dan weer gevuld met bijna 500 hotelkamers en alle benodigde hotelfaciliteiten voor voornamelijk zakelijke gasten.

En Amsterdam groeit verder..

Er komt een gezamenlijke strategie voor hotelontwikkelingen in de regio Amsterdam tot 2022. Wat kan de gemeente dan doen? Ze heeft enkele sturingselementen maar deze beperkt als bestemmingsplannen ontwikkelingen expliciet mogelijk maken. Maar er kan natuurlijk wel ruimtelijk beleid worden gemaakt, waarbij bijvoorbeeld wordt geopteerd voor streefaantallen voor het aantal te realiseren kamers. Kaartbeelden en vlekkenkaarten kunnen hierbij van dienst zijn evenals een regionaal adviesteam. Dit team gaat de hotelontwikkelingen continu volgen, wijst kansrijke gebieden voor nieuwe hotels aan en adviseert over nieuwe initiatieven. Op deze manier willen de gemeenten bijtijds kunnen anticiperen op ontwikkelingen in de hotelmarkt (Bron: Amsterdam.nl).


 

Succesfactoren herbestemming: Succesfactor #3

In de reeks ‘Succesfactoren herbestemming’ dit keer aandacht voor succesfactor #3.
Eerst nog even onze 5 succesfactoren voor herbestemming op een rij:shutterstock_12869827-442x266

1) Een relevante cultuurhistorische en maatschappelijke waarde van het vastgoed;
2) het geraamte: de locatie, staat, en mogelijkheden van het bouwwerk;
3) draagvlak: het centraal stellen van toekomstige gebruikers;
4) een creatief concept met financiële onderbouwing;
5) transparantie: in aanpak en proces.


Samenvatting:
–       Draagvlak gaat om goede communicatie;
–       op maat en naar de juiste doelgroepen;
–       hier kun je niet vroeg genoeg mee beginnen;
–       maar let op: voorkom een spinnenweb!


Draagvlak, wat is dat eigenlijk?draagvlak_stroef
Draagvlak creëren betekent dat je van tevoren ondersteuning en goedkeuring verwerft voor plannen die je wilt gaan uitvoeren of beslissingen die je wilt gaan nemen waar meerdere partijen bij betrokken zijn. Het geeft betrokkenen het gevoel dat ze kunnen meedenken, meebeslissen en vast kunnen wennen aan het idee. Het voorkomt dat je alleen balanceert op eenzame hoogte en uiteindelijk alleen komt te staan met je prachtige plannen. Oftewel: niet meteen met het idee waarvan jij overtuigd bent dat het briljant is, als een wervelwind op je doel af razen.. (een valkuil voor mij, een sterkte van John:)


Waarom is draagvlak zo belangrijk?
Draagvlak is nodig om de stakeholders (betrokken partijen) die je nodig hebt voor je plannen ‘mee’ te krijgen. Het is nou eenmaal een menselijke eigenschap om graag vast te houden aan het vertrouwde en nieuwe ontwikkelingen spannend te vinden; veranderingen roepen dan ook vaak weerstand op. Bij herbestemming – per definitie een verandering en vaak van iets met een historie – is dit dus in het bijzonder een aandachtspunt. Om een herbestemming te laten slagen zonder dat dit weerstand oproept is het dan ook effectief om de ideeën ‘in de week’ te zetten.


Hoe creëer je draagvlak?
Om draagvlak te creëren is het cruciaal partijen vroeg te betrekken; zodra het idee ontstaat om een gebied te herontwikkelen is het aan te raden al te kijken wie de mogelijke (toekomstige) betrokkenen zijn. Iedereen heeft immers andere belangen. Een huurder is geïnteresseerd in de faciliteiten, een omwonende in de mogelijke overlast die het met zich meebrengt. Communicatie dient dan ook op maat en naar verschillende doelgroepen plaats te vinden. Communiceer daarom doelgroepgericht en maak onderscheid in de volgende doelgroepen:Blikken-verbinding

1)    Beoogde huurders/kopers van de locatie
2)    Gebruikers
3)    Overheid als vergunningverlener
4)    Omwonenden
5)    Betrokkenen en Beïnvloeders


1. Beoogde huurders/kopers van de locatie
Daarmee bedoelen we hier de potentiele exploitanten van de locatie. Winkeliers, horecaondernemers, bedrijven die mogelijk geïnteresseerd zijn in het eindgebruik van de locatie. Denk aan de herbestemming van een watertoren; bestaat de herbestemming uit wonen? Voor welke doelgroep dan? Of naar kantoren maar voor welke bedrijven? Waarom zijn ze geïnteresseerd? Vanwege de locatie, de prijs, de uitstraling of misschien vanwege de ligging? Kan deze doelgroep de toekomstige lasten en exploitatie van het concept dragen?

Het is aan de marketing- en communicatiespecialisten om de usp’s van de locatie zo goed mogelijk uit te laten komen, te onderzoeken en koppelen aan de doelgroep en de groep serieus geïnteresseerden zo groot mogelijk te maken. Betrek dus de potentiele exploitant zo vroeg mogelijk in het proces.


2Gebruikers
Voor bezoekers aan een evenement in een evenementenhal, of ouders van kinderen bij een kinderdagverblijf of bezoekers van een buRolstoel-mogelijkhedenurt- of ouderencentrum zijn mogelijk andere factoren van belang dan voor de huurders/kopers. Denk aan factoren als: hoe is de bereikbaarheid? Hoeveel parkeerplaatsen zijn er beschikbaar? Hoe is de toegankelijkheid (lift, rolstoelvriendelijke toegang etc.)

Om de locatie attractief te maken is de mening van toekomstige gebruikers dan ook van groot belang, onderzoek naar hun behoeften doen is dan ook essentieel. Dit kan bv door bij succesvolle en vergelijkbare locaties kennis en ervaring op te doen of een onderzoek onder potentiële gebruikers te houden. Op basis hiervan kunnen de plannen gemaakt worden en getoetst worden bij de toekomstige gebruikers. Door hen feedback en input te laten geven en dus draagvlak te creëren vergroot je de succeskans.


3Overheid als vergunningverlener
Voor de meeste herontwikkelingen heb je een vergunning nodig. Soms een zwaardere vergunning indien de bestemming gewijzigd moet worden, soms een eenvoudige vergunning indien er alleen bouwactiviteiten aan de orde zijn. Goed is het om te weten wat het beleid en de bestemming voor een locatie zijn. Speel hier zo mogelijk op in. Of betrek de overheden in een vroeg stadium in je plannen indien deze afwijken van het beleid of de bestemming van de overheden. Soms kan het creëren van draagvlak bij de politiek hierbij van grote meerwaarde zijn. Vooral indien overheden ook ambtelijk overtuigd moeten worden. Maar zorg altijd voor een duidelijke eigen visie en laat je zo min mogelijk leiden door de procedures.


4. Omwonenden
Omwonenden kijken weer naar heel andere factoren. Wat gaat deze herbestemming voor hun betekenen? Komt er ineens meer verkeer? Of meer belasting op de parkeerplaatsen in de omgeving? Als zij zich niet betrokken en gehoo8c9c2a646e62912b29343a4f90e0ff08-635x358rd voelen en als zij niet overtuigd worden van de meerwaarde voor hen (bv geen leegstand, meer faciliteiten) kunnen zij het project tegenwerken of zelfs tegenhouden: zij kunnen bezwaar maken tegen de vergunning en gaan klagen over overlast. Hun draagvlak is dus ook van groot belang. Zorg dat zij vroegtijdig betrokken worden, bv middels informatiebijeenkomsten. Laat ze participeren en kom ze waar mogelijk tegemoet. Neem hierin een open houding aan en zorg dat de omwonenden zich gehoord voelen.


5. Betrokkenen en beïnvloeders:
Dit kunnen diverse particulieren of ondernemers zijn. Denk aan digitale platforms of ondernemersverenigingen. Vanwege uiteenlopende redenen kunnen zij zich betrokken voelen. Bijvoorbeeld omdat de concurrentiepositie voor de ondernemer (wellicht) gaat veranderen. Omdat ook zij bezwaar kunnen indienen is hun medewerking van groot belang. Net zoals de media niet onderschat moeten worden. Door persoonlijke interesse of betrokkenheid bij het gebied kan een journalist de rol van de media vergroten en de discussie kleuren. Wordt dan ook ‘vrienden’ met lokaal bekende beïnvloeders.


Let op: voorkom een spinnenwebfoto-griezelig-oud-spinnenweb-wallpaper-achtergrond-2
Het gevaar is iedereen te willen betrekken en verstrikt te raken in een web van betrokkenen. Menselijk is immers ook om graag een mening te geven, ook al raakt het je niet perse direct. Dit kan het proces onnodig verstoren. Daarom is het zaak onderscheid te maken tussen de beslissers, beïnvloeders, betrokkenen, gebruikers en buitenstaanders. Deze laatste groep kan natuurlijk publiek hun mening geven, maar is geen doelgroep om energie aan verspillen. Voorkomen dat buitenstaanders zich ermee bemoeien kan nooit, maar het is wel een aandachtspunt om de communicatie zo in te richten dat dit niet gestimuleerd wordt.


 

Succesfactoren herbestemming: Succesfactor #2

Sevilla In de reeks ‘ Succesfactoren herbestemming’ dit keer aandacht voor succesfactor #2:

1) Een relevante cultuurhistorische en maatschappelijke waarde van het vastgoed;
2) Het geraamte: de locatie, staat, en mogelijkheden van het bouwwerk;
3) Draagvlak: Het centraal stellen van toekomstige gebruikers;
4) Een creatief concept met financiële onderbouwing;
5) Transparantie: in aanpak en proces.


Locatie is key
De locatie van het erfgoed is van het grootste belang. Vooral omdat de locatie vaak tijdloos is. Maar ja, verschillende functies hebben verschillende eisen aan een locatie. Het  kennispaper van SBR zegt dat ‘voor het succes van herbestemming de mate waarin de omgeving aantrekkelijk is, van groot belang is’. Maar wanneer is een omgeving ‘aantrekkelijk’?

Volgens ons is dit antwoord logisch: een omgeving is aantrekkelijk wanneer deze past bij de wensen van toekomstige gebruikers. Zo zal een kinderopvang wellicht meer waardering hebben voor een bosrijke omgeving, terwijl een lunchroom liever in hartje centrum wil zitten.

image

Een goede locatie is dus afhankelijk van haar omgeving. Een bouwwerk kun je immers vaak aanpassen, deze ligt binnen je invloedssfeer. De omgeving niet, daarin ben je afhankelijk van derden. En die omgeving is weer te waarderen op basis van de voor de toekomstige gebruikers belangrijke factoren, zoals bereikbaarheid, vindbaarheid, dicht bij uitvalswegen, station, centrum, etc.

Friso de Zeeuw, directeur nieuwe markten Bouwfonds Ontwikkeling, zegt op herbestemming.nu hierover: “Voor de waardebepaling kunnen we niet koersen op het – binnen het erfgoedkringen populaire – multipliereffect. Dit houdt in wezen in dat een investering in een monumentaal pand zich snel terugverdient door attractiewaarde voor het hele gebied. Situationele factoren (locatie, totaalplan) zijn echter bepalend voor het waardeperspectief en niet een theoretisch sommetje.”


tumblr_ml7aa6NgNa1rpowiko1_500

Tips om de omgeving op waarde te schatten:

  • Hoeveel traffic is er in de omgeving? (denk aan een drukke winkelstraat versus een landweggetje achteraf of west versus oost Nederland)
  • Zijn er publiekstrekkers in de omgeving?
  • Past je potentiele doelgroep bij de omgeving? Wie zijn de andere eigenaren in de omgeving en wat zijn hun plannen?
  • Wat zijn de gemeentelijke plannen voor de omgeving?

De staat van het bouwwerk is de basis
Laten we heel reëel zijn: hoe graag wij erfgoed ook willen behouden, als het bouwwerk in een slechte staat is moet het wel van uitzonderlijke maatschappelijke en historische waarde zijn om het toch te herstellen. Je kunt je dan alleen wel afvragen hoe het komt dat het in deze staat terecht gekomen is… Enfin, om het financieel haalbaar te laten zijn en vooral ook een duurzame investering te laten blijken is de staat essentieel

image. Ook om provincies warm te laten lopen voor je project is dit een belangrijke factor. Zo zegt de provincie Gelderland in haar beleid: “Creativiteit voor oude gebouwen. Benutten van het moois dat er is. De provincie wil de schatkamer van Gelderland functioneel en toekomstbestendig maken. Het industrieel erfgoed krijgt prioriteit. Monumenten moeten niet alleen in een goede bouwkundige staat zijn, maar ook toekomstbestendig dankzij nieuwe economische dragers.(Bron) ” Uit een haalbaarheidsstudie wordt duidelijk wat de staat van het bouwwerk is en wat de mogselijkheden en bijkomende financiële consequenties zijn: het bouwkundig herstel, het functioneel herstel en de inrichting.
image
Tenslotte is relevant welke status het bouwwerk heeft: is het een Rijksmonument, Gemeentelijke of Provinciaal monument, beschermd dorps- of stadsgezicht  staat het op de Erfgoedlijst of is het zelfs onderdeel van Unesco (de Amsterdamse grachtengordel of de Hollandse waterlinie met haar forten)? Het antwoord hierop is relevant voor zowel de wetgeving,subsidiemogelijkheden en fiscale regelingen.


Het scala aan mogelijkheden is de kers op de taart
Hoe rijker een gebouw aan geschiedenis en mogelijkheden is, hoe groter de kans op succesvolle herbestemming. Het vergroot niet alleen de mogelijkheden, maar ook de duurzame inzetbaarheid van een gebouw. De gebruiksgeschiedenis van een pand zegt iets over de potentie van plek en gebouw.

WESTERGASTERREINSommige locaties blijven immers vaak maar zeer kort leegstaan, denk maar eens aan een hoekpand op een wat drukkere kruising.. Daarmee wordt het scala aan potentiële gebruikers, huurder, bezoekers en investeerders groter.  Zie bv de diverse nieuwe functies in Kerken of Kantoorruimtes in oude industriële complexen: de kauwgomballenfabriek en NDSM werf in Amsterdam en De Fabrique in Utrecht zijn hier voorbeelden van. Een ultiem voorbeeld van herbestemming met een combinatie van functies is de Westergasfabriek in Amsterdam. Waar onder meer permanente horecagelegenheden, een filmhuis, evenementenlocaties en een park  gecombineerd zijn. De afwisselende functies trekken een gevarieerd publiek op variërende momenten.


100 jaar later: 5&33 de nieuwste Hotspot van Amsterdam!

De Koninklijke Hollandsche Lloyd (KHL), een Nederlandse rederij, was tussen 1899 en 1981 actief. Toen in 1913 zes Amsterdamse
rederijen besloten een gezamenlijk kantoorgebouw te laten bouwen (het Scheepvaarthuis) besloot de KHL een eigen kantoorgebouw neer te laten zetten, op de hoek van de Prins Hendrikkade en de Martelaarsgracht. (Bron: Wikipedia)


De huisvesting was van korte duur…
Dit imposante pand werd in 1920 betrokken en zou bekend worden als het Lloydgebouw. Helaas ging het daarna slecht met de business en in 1922 verhuisde Loyd alweer (naar de Oostelijke Handelskade). Het Kadaster werd de nieuwe bewoner totdat bekend werd dat Park Plaza, uitbater van het naastgelegen gebouw, er een driesterren hotel in wilde vestigen. Lang stond dit ter discussie omdat de gemeente bang was dat er teveel hotels in het gebied zouden komen. Maar eind 2013 was het toch zover: het Art’otel opende haar deuren!


Voor iedere doelgroep een deur
opening_5and33
Die deuren bevinden zich zowel aan de Prins Hendrikkade (no 5, ook wel de ‘toeristeningang’ genoemd) en aan de Martelaarsgracht (no 3 ‘de artiesteningang voor Amsterdammers’). Vandaar ook de naam van de club in het Art’otel: 5&33. Want naast 107 moderne hotelkamers ingericht met een prachtig interieur, biedt het Art’otel met 5&33 een kunstgalerie, loungebar, shared-dining restaurant (met regelmatig live DJ) en een bibliotheek. Hotelmanager Dirk Beljaarts benadrukt dat het Art’otel en 5&33 als één geheel gezien moeten worden. Bovendien willen ze het nadrukkelijk ‘anders’ doen: “We willen het net iets anders doen dan andere hotels. Het gaat om lol maken, niet om verplichtingen. Ons personeel benádert de gast en de bezoeker. We gaan vooral niet stijf met mensen om.


Anders dan anders2Z9C4584small
Een paar weken geleden was ik in 5&33. Een bijzondere avond in een mooie, eigentijdse club. Het eten was subliem en de bediening wellicht wat ‘slick’ maar vriendelijk en behulpzaam. Inderdaad, je wordt als gast benaderd door mooie dames die je reservering checken op hun iPad. Het interieur is een lust voor het oog: een smaakvolle entree met geometrische 5-and-33-amsterdam-art-hotelobjecten, een lange kunstmuur met interactieve projecties waar je je ogen niet vanaf kan houden, de originele lobby met bijzondere lampen en diverse andere decoraties uit het Atelier Van Lieshout.


Conclusie: een verrijking voor Amsterdam en  een succesvolle herbestemming!
Van de 5 succesfactoren die wij als Fundamental Concepts geformuleerd hebben voldoet Art’otel er maar liefst aan 3: locatie (centraal, tegenover Amsterdam CS), mogelijkheden (multi-functioneel) en concept (meerdere functies gecombineerd, in een uniek concept gegoten).Wat het lange termijn succes gaat zijn van het Art’otel en 5&33 durf ik niet te zeggen. Maar gezien het aantal lovende recensies, een 9 uit 153 beoordelingen op Booking.com, het feit dat je op tijd moet reserveren, de nominatie voor  ‘Best Restaurant Design 2013’ en het te boek staan als dé nieuwste Hotspot van Amsterdam kunnen we in ieder geval spreken van een fantastisch succesvolle herbestemming!


 

 

Amsterdam wordt zakelijk hart Dance-industrie dankzij herbestemming

Van leegstaand voormalig hoofdkantoor van Neerlands trots naar zakelijk hart van de Dance-industrie

Amsterdam pakt leegstand kantorenmarkt aan!
De leegstand op de kantorenmarkt is groot. In Amsterdam staat momenteel 1,3 miljoen m2 (17%) leeg. En een gezonde kantorenmarkt kent een leegstand van 4-8%. Deze frictieleegstand is nodig om verhuizingen, verhuur en verkoop mogelijk te maken. De gemeente Amsterdam gaat voorop in de strijd tegen de kantorenleegstand en wil dit doen door transformatie en hergebruik van leegstaande kantoren te stimuleren en door nieuwbouw te beperken. Bron: Kantorenstrategie Amsterdam.nl) Het voormalig hoofdkantoor van Shell, Overhoeks, is een vb van een kantoor dat op zoek was naar een nieuwe bestemming…


Shell toren was op zoek naar nieuwe bestemming..
In 1966 werd in opdracht van Koninklijke Shell een nieuw kantoor ontworpen voor haar directie en algemene diensten van het laboratorium door Orthur Staal. Het werd de Toren Overhoeks (alias: Shelltoren). Een bijna 80 meter hoge kantoortoren (lang de hoogste van Amsterdam) aan de IJ-oever in Amsterdam Noord. In 2009 heeft Shell de kantoortoren verlaten. Jaren was de gemeente op zoek naar een nieuwe bestemming. De gemeente vroeg minimaal tien miljoen euro voor de 13.000 vierkante meter van de voormalige Shelltoren en wilde dat de begane grond en de top van de toren toegankelijk gemaakt zouden worden voor publiek. Maar liefst 37 plannen zijn ingediend, de meeste partijen kozen voor een restaurant, club of café.


Armin van Buuren

En de Nederlandse dance scene verdient een hoofdkantoor met allure..
Twenty4Amsterdam, een samenwerkingsverband van evenementenorganisator ID&T, Club Air en ontwikkelaar Lingotto, won de tender. Afgelopen vrijdag presenteerden zij de plannen: Het zakelijke hart van de dance-industrie worden. En dat is een industrie van formaat: ‘onze’ DJ’s doen het goed, Tiesto is momenteel de best betaalde DJ ter wereld, Armin van Buuren was 5 jaar de beste DJ ter wereld en momenteel wordt de no 1 positie bekleedt door de 25-jarige Hardwell uit Breda. Afrojack (9), Nicky Romero (7) , Dash Berlin (10) , Chucky, Ferry Corsten; het zijn allemaal nederlandse dj’s met internationaal succes. Dance is tegenwoordig een van de topsectoren van onze creatieve industrie en is een belangrijk Nederlands exportproduct. Het economisch belang groeide van 488 miljoen euro in 2002 naar 587 miljoen in 2012. Achter deze dj’s gaan flinke ondernemingen schuil. En die hebben kantoorruimte nodig… (Bron: AD en telegraaf)


A’dam, het internationale hoofdkantoor van de Dance!twenty4amsterdam
Het idee komt van Sander Groet (club AIR) ”Ik verbaasde me er tijdens mijn reizen altijd over dat bijna elke grote stad een iconisch uitkijkpunt heeft, maar Amsterdam niet. Op een dag dacht ik; waarom doe ik het niet zelf?” Jarenlang verklaarde iedereen hem voor gek. ”Heb je Sander weer met z’n toren.” Maar met de aankoop van de Shelltoren en het aantrekken van gelijkgestemde ondernemers komt het er nu toch van. ”Mijn luchtkasteel wordt werkelijkheid.” 32 Miljoen euro wordt er geïnvesteerd in A’dam, wat staat voor Amsterdam Dance and Music.

Het wordt volgens de nieuwe eigenaren een ‘verticale stad’. Groet: ”Je kunt hier straks slapen, eten, werken, sporten en dansen.” Het uitkijkpunt verandert ’s avonds in bar Heaven en in de kelder van het pand komt club Hell.

Daarnaast krijgt A’dam op de 18e verdieping een ronddraaiend restaurant, komen er werkplekken voor kleine ondernemers en vestigen ID&T, Sensation, Q-dance en MassiveMusic zich er. Het hotel wordt uitgerust met een zwembad met transparante bodem waar je vanuit het 24-uurs restaurant op de begane grond zo inkijkt. Waaghalzen kunnen wat adrenaline opdoen tijdens een Sky Walk over de nieuwe luifel. Trouwen of vergaderen met je Raad van Commissarissen kun je in de af te huren Sentation Sky Villa (hier stap je de wereld van Sensation binnen). Een studio die zijn weerga niet kent en een innovatie incubator met werkplekken komen in het Nachtlab. (Bron: twenty4amsterdam)

Stutterheim: De industrie verdient een huis van waaruit jonge mensen nieuwe dingen gaan maken voor de rest van de wereld.” Dat dat huis in Amsterdam moet komen, staat voor de dance-grootheid buiten kijf. ”Amsterdam speelt een cruciale rol in de industrie. Het is de onbetwiste hoofdstad van de dance. Ik voel veel verantwoordelijkheid en beloof het vertrouwen waar te maken.” (Bron: rtlnieuws). Eind 2015 opent A’dam naar planning haar deuren.


De succesfactoren wijzen op een succesvolle herbestemming
Een uniek en creatief concept met een combinatie van functies, passend in zijn omgeving. Bovendien in een toonaangevend, uniek stadsgezicht en in goede staat. 3 Van de 5 succesfactoren die wij als Fundamental Concepts geformuleerd hebben voldoet A’dam er maar liefst aan 3: locatie, mogelijkheden en concept. Bovendien succesvolle ondernemers met een creatieve geest. Wij hebben er dan ook alle vertrouwen in dat A’dam een groot succes en dé nieuwe hotspot van Amsterdam wordt!


Succesfactoren herbestemming: Succesfactor #1

We hebben er al vaak over geblogd; herbestemming. Wij geloven er in. Maar wat zijn nou de succesfactoren?

Ook daar hebben we het al eerder over gehad. Maar we hebben de opnieuw onder de loep genomen. De komende weken lichten we steeds een van de factoren – die volgens ons het succes van herbestemming bepalen – uit.  We brengen in beeld wat de reden is waarom de betreffende factor van belang is om succesvol te herbestemmen. Heb je aanvullingen of opmerkingen, we horen graag!


Waarom ook alweer herbestemming overwegen?
In een pand en omgeving met een verhaal kunnen we ons laten inspireren door het verleden en het proberen in te toekomst innovatiever te doen. En als de fundamenten goed zijn.. Waarom zouden we dan daar geen nieuwe concepten op creëren? Maar, herbestemming is niet altijd succesvol. Wat zijn de succesfactoren volgens ons, John en Jojanneke, van Fundamental Concepts?


Succesfactor #1: Een relevante cultuurhistorische en maatschappelijke waarde van het vastgoed


De cultuurhistorische waarde van het vastgoed
Vastgoed staat voor niet-verplaatsbare materiële zaken. We spreken over erfgoed of historisch vastgoed wanneer het vastgoed zicht- en tastbare sporen uit het verleden in zich heeft. Om te bepalen of herbestemmen een reële optie is voor het vastgoed is het van belang te weten wat de cultuurhistorische waarde ervan is.OrteliusWorldMap

De cultuurhistorische waarde bestaat uit verschillende aspecten:

  1. Historische waarde
  2. Archeologie
  3. Cultuurlandschap / historische geografie

1. De historische waarde van het vastgoed wordt bepaald door:

  • Hoe oud is het vastgoed? de minimale eis van 50 jaar die gold voorrijksmonumenten geldt niet meer, maar om historische waarde te bevatten dient het vastgoed enige tijd geleden geplaatst te zijn.
  • Uit welk tijdperk komt het: komt het bv uit een tijd dat er veel van dergelijk vastgoed gebouwd werd, of is dit bouwwerk heel exclusief?
  • Uniciteit: zijn er meer van dergelijke vastgoedobjecten of stadsgezichten? Wat zijn de unieke kenmerken van het vastgoed?
  • Authenticiteit: hoeveel originele details zijn bewaard gebleven?

2. Archeologische waarde
Archeologie; zijn er sporen en / of vondsten van menselijk handelen in het verleden die in de bodem zijn achtergebleven? Bijvoorbeeld potscherven, resten van voedselbereiding, graven, maar ook verkleuringen in de grond die duiden op bewoning of infrastructuur. (Bron: cultureelerfgoed.nl)

3. Cultuurlandschap/historische geografie
Zijn er landschappelijke elementen die het gevolg zijn van menselijk handelen in het verleden? Bijvoorbeeld verkavelingspatronen, pestbosjes, landgoederenzones of ontginningsassen. Bron: cultureelerfgoed.nl)


De maatschappelijke waarde
Voor herbestemming dient het nieuwe concept bij voorkeur een combinatie van functies te bevatten. Op het moment dat een object van maatschappelijke waarde is zijn er mogelijk publieke middelen beschikbaar voor de herbestemming.. Om echter te overwegen of herbestemming succesvol gaat zijn is een van de factoren de maatschappelijke waarde die het vastgoed reeds heeft of in het verleden heeft gehad. Dit is vast te stellen indien een van de volgende vragen een positief beantwoord kan worden:

  • Zijn er maatschappelijke diensten aan of door burgers verleend? (bv kerken)
  • Publiek en privaat: Is de exploitatie (gedeeltelijk) door publieke middelen mogelijk gemaakt of te maken?
  • Komen / kwamen vraag (burgers) en aanbod (instellingen) fysiek bij elkaar?
  • Toegankelijkheid: Heeft / had iedereen (voor wie het bedoeld is) er toegang toe?

De antwoorden op deze vragen geven een indicatie of en waarom het toekomstig publiek het herstel of de functieverandering van het object zal waarderen. Voorbeelden zijn de unieke architectuur die zichtbaar en toegankelijk wordt (denk aan een herbestemde watertoren of oude grachtenpanden)  en historische bewustwording en identificatie met het object (bijvoorbeeld kastelen).


Conclusie:
Veelal is de cultuurhistorische waarde en/of maatschappelijke vastgelegd doordat een object is aangewezen als Rijks- of gemeentelijk monument. Ook zijn er lijsten van Industrieel erfgoed. Voor een object dat deze status heeft ontvangen zijn bovenstaande elementen vaak beschreven. Het is de truc om deze kenmerken van het object te herkennen, te benoemen en uiteindelijk zichtbaar te maken. Deze kenmerken maken het object uniek en geven het de meerwaarde ten opzichte van andere objecten. Immers is geen cultuurhistorisch object gelijk, hier kan een object zich op onderscheiden ten opzichte van alternatieve locaties!


Tijdelijke #herbestemming #Polderhuisdiner: aftrap voor een mooie toekomst!

BZxnNDjIIAAMEcAEen Landgoed dat je raakt..
Al vaker hebben we er over geschreven: Landgoed Huis Sevenaer. In 2008 werd ik zakelijk betrokken bij het Landgoed en al snel werd het een van onze grootste projecten. Maar kunnen we nog spreken van een ‘project’? Wie bij het Landgoed betrokken is, is geen ‘ gewone’ adviseur, medewerker, bewoner of klant: het Landgoed gaat onder je huid zitten. Je wordt al snel een ‘vriend’ van het Landgoed. Een vriendschap voor het leven. Dat is niet uit te leggen, dat is een gevoel..


Duurzaam herstel en economische zelfstandigheid zijn het doe
Nu, in 2013, begint de toekomst van het Landgoed vorm te krijgen. Er ligt een stapsgewijze ontwikkelingsvisie, onderbouwd met een eerste businessplan voor het Polderhuis. Centraal staat het duurzame herstel van het Landgoed, waarbij duurzame productie van voedsel, herstel van de gebouwen en nieuwe duurzaam economische functies in samenhang met de omgeving worden nagestreefd. Zodat het landgoed in de toekomst economisch zelfstandig functioneert als cultuur-en natuurhistorisch centrum van de Liemers.


Hoe het verder gaat
De herstelwerkzaamheden op Landgoed Huis Sevenaer zijn nog in volle gang, maar afgelopen zomer werd al de restauratie van de veestal, het Polderhuis en de binnenplaats opgeleverd. Er is al de landgoedwinkel, die biologische producten van het landgoed verkoopt. Het Polderhuis krijgt een nieuwe functie, die past binnen het karakter van de Middeleeuwse kasteelboerderij. Nieuwe `tuinders gaan verder met de tuinderij. Een theeschenkerij zal in 2014 zijn intrede doen: een toegankelijke maar unieke ontmoetingsplek met een prachtig terras op de binnenplaats.


1395188_766777246680993_1790462355_n

Een passende aftrap; een uniek event
Atelier de Beleving wilde graag een bijzondere avond organiseren op het Landgoed. Op 23 en 24 november vond dit unieke event plaats: het Polderhuisdiner. In het herstelde – maar nog niet ingerichte – polderhuis werd pragmatisch en doortastend een dinerzaal ingericht met de sfeer van weleer. Betrokkenen van het Landgoed, waaronder uw blogger – gaven een rondleiding en een kijkje ‘in de keuken’ . Achter de schermen werd ondertussen in de échte authentieke – lees sterk verrouderde – keuken hard gewerkt aan het 3-gangen diner. Na de rondleiding werd er door Atelier de Beleving een menu geserveerd van mooie streekproducten, geïnspireerd op een menukaart uit 1898. @BasElfrink, een van de voormalig krakers vertelde tijdens het diner over de kraakperiode in 1981, de kraak die uiteindelijk de redding van Het Landgoed zou betekenen. Terwijl de violiste op de achtergrond het geheel opluisterde genoten de aanwezigen van het meer dan 100 jaar oude bruiloftsmaal.


BZxrwCkIUAAVALv

Een succesvolle tijdelijke herbestemming als voorbode voor de toekomst?
We kijken dan ook terug op een onvergetelijk avond: een voorbeeld van een perfect passend initiatief met dát wat het Landgoed wil bereiken: mensen en historie op authentieke wijze verbinden. En dit alles was nooit gelukt zonder het mooie initiatief van @atelierbeleving, de medewerking van het Landgoed en de inzet van alle ‘vrienden’  van het Landgoed

Wil je meer weten over het Landgoed?
Hier lees je er meer over, of natuurlijk op de website van Landgoed Huis Sevenaer zelf.
Wil je ook een keer een bijzonder evenement organiseren? Bij Atelier de Beleving ben je aan het juiste adres!


 

Mode meets architectuur; Milaan!

Cecile-Milaan-Fashion-Week_reference

Bron: Elle.nl

Natuurlijk bekend as modestad, lifestylestad en als belangrijkste (financiële) zakenstad van Italië. Maar ook op vastgoed en architectuurgebied heeft Milaan een hoop te biedenl. Eind vorige week bezocht ik met leden van FRESH Professionals 4 dagen deze tweede stad van Italie. Milaan ligt in Lombardije, de meest ontwikkelde streek van Lombardije. Dat merk je en dat voel je.

Met 1,3 miljoen inwoners (4 miljoen met de buitenwijken) is het een echte metropool. Op een frisse, moderne en trendy wijze merk en voel je dat. Veel groen (vooral binnentuinen en groene daken), ruim opgezette straten, goed ontworpen gebouwen en bewust genietende mensen.Een stad waar Lifestyle en Design is waar het om draait.

En ook al is Milaan in de tweede Wereldoorlog meerdere malen gebombardeerd, ook is er historie te vinden. Zoals natuurlijk de Duomo, het Castello Sforzesco en het Santa Maria delle Grazie. En ook die hebben we bewonderd. Maar aangezien we hier uiteindelijk toch met een zakelijke inslag kwamen bezochten we ook enkele actuele vastgoedprojecten.


City Life Milaan

City Life Milaan: stad van de toekomst

In Milaan is recent een groot stuk stad (voormalige markthallen) gesloopt. Een grote lege vlakte waar de gebouwen momenteel uit de grond worden gestampt. Residenze Hadid, een opvallende verschijning staat nu al te pronken langs een van de randen van het gebied. Op dit stuk land, midden in de drukke stad Milaan, wordt een innovatief wooncomplex gebouwd.

Het nieuwe gebied wordt gekenmerkt door een modern esthetische en functionele stijl. Innovatief materiaalgebruik en duurzaamheid staan hoog in het vaandel. De appartementen die worden gebouwd zijn geoptimaliseerd op het gebied van energieverbruik en milieu, allemaal in de beste duurzaamheidsklasse A gecertificeerd. Dit project wordt ook wel de stad van de toekomst genoemd. (Bron: architectuur – stedenbouw)


Maciachini: Milans’ next businessparkMachiachini

Nu een vooraanstaand multifunctioneel Business Park van maar liefst 95.000 m2, tot de jaren ’80 een industriegebied. Gelegen naast het gelijknamige metrostation wordt dit businesspark ontwikkeld. Met kantoren, winkels, hotels, restaurants, sportgelegenheden, een theater, museum en een wielerbaan wordt dit business centre met minimalistische architectuur een vooraanstaand bedrijvenpark in Italië. Een mooi voorbeeld van succesvolle #herbestemming

Diptic


Porto Nuova

Met één van de grootste toegangspoorten van Milaan is Porta Nuova het businessdistrict met meer dan 290.000 m2. Het verbindt oud en nieuw, maar ook 3 wijken: Garibaldi, Varesine and Isola. Dit renovatieproject is een paradepaardje: oa door een speciaal voetgangersgebied zijn groene zones, pleinen, bruggen en een groot park de soepele, efficiënte en veilige verbinder met de nabij gelegen wijken. Deze profiteren dan ook flink mee van dit nieuwe, vooraanstaande project!


Een tip als uitgaans (her)bestemming: Il Gattopardo

Gattopardo new years eve

Ook weten de Milanezen op het gebied van herbestemming soms de juiste snaar te raken. Deze herbestemde kerk uit het begin van de vorige eeuw is nu een druk bezochte stijlvolle club waar exclusief gedineerd of gefeest kan worden. Tot in de late uurtjes is het goed toeven op deze locatie in hartje centrum. Het werd dan ook later, en later..

Natuurlijk is er nog veel meer te zien in deze heerlijke stad. Maar deze projecten wilde ik met jullie delen. Ik ben moe geworden maar geïnspireerd geraakt. Zowel voor mijn werkzaamheden voor OntwikkelingsMaatschappij Utrecht (het herontwikkelen van bedrijventerreinen in de provincie Utrecht) als voor Fundamental Concepts (het herontwikkelen van historisch vastgoed buiten de provincie Utrecht). Een aanrader dus!


Succesfactoren herbestemming

succesIn eerdere blogs heb ik ze al wel eens aan bod laten komen. Maar nu nog eens even op een rijtje: wat zijn volgens ons <Fundamental Concepts> de factoren die het succes van herbestemmen bepalen?

Het succes van het herbestemmen van historisch erfgoed wordt volgens ons bepaald door de volgende factoren:

1) de waarde van het gebouw (maatschappelijke waarde, locatie en historie);
2) de staat en mogelijkheden van het bouwwerk;
3) het betrekken van toekomstige gebruikers voor draagvlak en functiebepaling;
4) het creëren van een concept met verschillende functies met respect voor het bouwwerk;
5) transparante aanpak waar burger, bewoners, betrokkenen hun rol in kunnen pakken.

 


 

Een nieuwe jas voor It’s Us

It’s Us is een ICT bedrijf, gevestigd in Amsterdam. Na enkele organisatorische wijzigingen, ontevredenheid over hun werkomgeving en met een aflopend huurcontract in het verschiet schakelde It’s Us Fundamental Concepts in. Een huisvestingsvraagstuk pur sang: van locatievraagstuk tot inrichting!


I'ts Us Oud

Onze werkwijze: in 4 stappen naar de juiste huisvestingslocatie

Volgens onze ‘Fundamental Concepts’ werkwijze voor locatievraagstukken zijn we aan de slag gegaan:
1)    Opstellen Programma van Eisen voor de huisvesting;
2)    Voorleggen selectie van mogelijke locaties en bezoeken van de top 3;
3)    Begeleiding & advisering bij keuze en onderhandeling;
4)    Begeleiding & advisering bij inrichting.

Voor fase 1 hebben we het toenmalige kantoor van It’s Us bekeken, een aantal medewerkers geïnterviewd en het verantwoordelijke directielid een vragenlijst laten invullen t.b.v. de harde criteria. Het Programma van Eisen (PvE)  is het resultaat van fase 1 : een overzichtelijk document met harde en zachte criteria op basis waarvan een concrete zoekactie gestart kan worden.


Selectie van locatieITS_US-Inside_Solutions-001
Op basis van het PvE hebben we een selectie van 10 locaties voorgelegd in een overzichtsdocument met alle specificaties van de locatie (zoals beschikbare ruimte, metrage, huurkosten, overige kosten & faciliteiten) tot aan mogelijkheden en fotomateriaal. It’s Us heeft hier een Top 3 van samengesteld die we nader uitgewerkt en met ze bezocht hebben.


An offer they couldn’t refuse..
Door verschillende locaties te bezoeken, na te denken over hun behoeften en een doortastende pand eigenaar kwam It’s Us er achter dat hun huidige locatie een uitstekende vestigingslocatie is. De keuze viel op een andere ruimte in het huidige pand. Een aantrekkelijk verlengingsaanbod zorgde ervoor dat de keuze voor hun huidige locatie veel budget zou geven om het geheel naar eigen smaak in te richten.

ITS_US-Inside_Solutions-005


Maar wel in een nieuwe jas!
Samen met Inside Solutions – Partner van Fundamental Concepts – hebben we een concept voor de inrichting ontwikkeld: een fris ontwerp, met een zakelijke maar inspirerende uitstraling: professioneel en met een sfeer die medewerkers optimaal laat werken: passend in Het Nieuwe Werken.  Op 1 juni jongstleden was het project afgerond: de ruimte is opgeleverd en door It’s Us betrokken. Bijgaand vind je beeldmateriaal van hoe het was, hoe het ontwerp gepresenteerd is in 3 –d tekeningen en het uiteindelijke resultaat.


It’s Us over Fundamental Concepts:

ITS_US-Inside_Solutions-011            “We wisten niet wat we wilden, wel wat we niet wilden.”

“Dankzij de begeleiding van John & Jojanneke zijn wij op de juiste manier gaan nadenken over onze locatiekeuze en mogelijkheden. Wat hier allemaal bij komt kijken hadden wij ons van tevoren niet gerealiseerd. En bovendien: we wisten wel dat we een nieuwe inrichting wilden, en vooral ook wat we niet mooi vonden, maar hoe het dan wel moest worden? Daar hadden we geen idee van. De toegevoegde waarde van Fundamental Concepts zat hem duidelijk in het inventariseren van onze behoeften en het maken van een vertaalslag naar de uiteindelijke locatie en aankleding die past bij ons bedrijf. Dit doen ze op een doortastende wijze. Dit heeft ons veel tijd en vooral kopzorgen gescheeld.”


Jojanneke Holtrust over deze opdracht:
personalshopper

Wij zijn eigenlijk een personal shopper!”

“We zien vaak in de praktijk dat organisaties wel weten dat ze iets anders willen, maar niet wat. Wij helpen ze in feite als een personal shopper: in plaats van ze het gehele assortiment van de bijenkorf neer te leggen maken we een voorselectie op basis wat het PvE: waar is de jas voor, welke maat hebben ze nodig, welke kleur past goed bij hun uiterlijk, wat is in de mode en welke jassen passen binnen het budget? Op basis van de voorselectie kiest de klant een top 3: en deze laten we vervolgens bij de winkel klaarleggen. We gaan er met ze heen en bekijken samen welke nou echt het beste past en waar de klant zich het prettigst bij voelt: als die vervolgens met een goed gevoel de winkel uitloopt en nog jaren plezier heeft van zijn aankoop, is onze missie geslaagd!”