Succesfactoren herbestemming: Succesfactor #2

Sevilla In de reeks ‘ Succesfactoren herbestemming’ dit keer aandacht voor succesfactor #2:

1) Een relevante cultuurhistorische en maatschappelijke waarde van het vastgoed;
2) Het geraamte: de locatie, staat, en mogelijkheden van het bouwwerk;
3) Draagvlak: Het centraal stellen van toekomstige gebruikers;
4) Een creatief concept met financiële onderbouwing;
5) Transparantie: in aanpak en proces.


Locatie is key
De locatie van het erfgoed is van het grootste belang. Vooral omdat de locatie vaak tijdloos is. Maar ja, verschillende functies hebben verschillende eisen aan een locatie. Het  kennispaper van SBR zegt dat ‘voor het succes van herbestemming de mate waarin de omgeving aantrekkelijk is, van groot belang is’. Maar wanneer is een omgeving ‘aantrekkelijk’?

Volgens ons is dit antwoord logisch: een omgeving is aantrekkelijk wanneer deze past bij de wensen van toekomstige gebruikers. Zo zal een kinderopvang wellicht meer waardering hebben voor een bosrijke omgeving, terwijl een lunchroom liever in hartje centrum wil zitten.

image

Een goede locatie is dus afhankelijk van haar omgeving. Een bouwwerk kun je immers vaak aanpassen, deze ligt binnen je invloedssfeer. De omgeving niet, daarin ben je afhankelijk van derden. En die omgeving is weer te waarderen op basis van de voor de toekomstige gebruikers belangrijke factoren, zoals bereikbaarheid, vindbaarheid, dicht bij uitvalswegen, station, centrum, etc.

Friso de Zeeuw, directeur nieuwe markten Bouwfonds Ontwikkeling, zegt op herbestemming.nu hierover: “Voor de waardebepaling kunnen we niet koersen op het – binnen het erfgoedkringen populaire – multipliereffect. Dit houdt in wezen in dat een investering in een monumentaal pand zich snel terugverdient door attractiewaarde voor het hele gebied. Situationele factoren (locatie, totaalplan) zijn echter bepalend voor het waardeperspectief en niet een theoretisch sommetje.”


tumblr_ml7aa6NgNa1rpowiko1_500

Tips om de omgeving op waarde te schatten:

  • Hoeveel traffic is er in de omgeving? (denk aan een drukke winkelstraat versus een landweggetje achteraf of west versus oost Nederland)
  • Zijn er publiekstrekkers in de omgeving?
  • Past je potentiele doelgroep bij de omgeving? Wie zijn de andere eigenaren in de omgeving en wat zijn hun plannen?
  • Wat zijn de gemeentelijke plannen voor de omgeving?

De staat van het bouwwerk is de basis
Laten we heel reëel zijn: hoe graag wij erfgoed ook willen behouden, als het bouwwerk in een slechte staat is moet het wel van uitzonderlijke maatschappelijke en historische waarde zijn om het toch te herstellen. Je kunt je dan alleen wel afvragen hoe het komt dat het in deze staat terecht gekomen is… Enfin, om het financieel haalbaar te laten zijn en vooral ook een duurzame investering te laten blijken is de staat essentieel

image. Ook om provincies warm te laten lopen voor je project is dit een belangrijke factor. Zo zegt de provincie Gelderland in haar beleid: “Creativiteit voor oude gebouwen. Benutten van het moois dat er is. De provincie wil de schatkamer van Gelderland functioneel en toekomstbestendig maken. Het industrieel erfgoed krijgt prioriteit. Monumenten moeten niet alleen in een goede bouwkundige staat zijn, maar ook toekomstbestendig dankzij nieuwe economische dragers.(Bron) ” Uit een haalbaarheidsstudie wordt duidelijk wat de staat van het bouwwerk is en wat de mogselijkheden en bijkomende financiële consequenties zijn: het bouwkundig herstel, het functioneel herstel en de inrichting.
image
Tenslotte is relevant welke status het bouwwerk heeft: is het een Rijksmonument, Gemeentelijke of Provinciaal monument, beschermd dorps- of stadsgezicht  staat het op de Erfgoedlijst of is het zelfs onderdeel van Unesco (de Amsterdamse grachtengordel of de Hollandse waterlinie met haar forten)? Het antwoord hierop is relevant voor zowel de wetgeving,subsidiemogelijkheden en fiscale regelingen.


Het scala aan mogelijkheden is de kers op de taart
Hoe rijker een gebouw aan geschiedenis en mogelijkheden is, hoe groter de kans op succesvolle herbestemming. Het vergroot niet alleen de mogelijkheden, maar ook de duurzame inzetbaarheid van een gebouw. De gebruiksgeschiedenis van een pand zegt iets over de potentie van plek en gebouw.

WESTERGASTERREINSommige locaties blijven immers vaak maar zeer kort leegstaan, denk maar eens aan een hoekpand op een wat drukkere kruising.. Daarmee wordt het scala aan potentiële gebruikers, huurder, bezoekers en investeerders groter.  Zie bv de diverse nieuwe functies in Kerken of Kantoorruimtes in oude industriële complexen: de kauwgomballenfabriek en NDSM werf in Amsterdam en De Fabrique in Utrecht zijn hier voorbeelden van. Een ultiem voorbeeld van herbestemming met een combinatie van functies is de Westergasfabriek in Amsterdam. Waar onder meer permanente horecagelegenheden, een filmhuis, evenementenlocaties en een park  gecombineerd zijn. De afwisselende functies trekken een gevarieerd publiek op variërende momenten.