Auteursarchief: Jojanneke

Over Jojanneke

Communicatie- & erfgoedliefhebber!

Van herbestemming tot industriele woontrend

Was het 10 jaar geleden nog strak en modern dat in alle woonbladen domineerde, alweer een aantal jaren is de industriële look er een die veel nagebootst wordt. Het gaat om het accentueren van ruwe, onbewerkte elementen zoals bakstenen muren en constructiedetails. Het gebruik van ruwe materialen zoals beton, glas en staal. Aangekleed met rauwe en diepe kleuren en industriële meubels zoals grootse fabriekslampen, lockerkasten, krukken en metalen werkbanken. Ook in 2017 nog steeds de woontrend. Die trouwens ontstaan is door het herbestemmen van oude gebouwen!

En waar wandel je live door deze trend heen? In Hamburg! Eind November gingen we een weekend naar Hamburg. Met bijna 2 miljoen inwoners de 2e stad en belangrijkste havenstad van Duitsland. De stad ligt aan de Elbe en heeft in de tweede wereldoorlog helaas veel historische gebouwen verloren. Gelukkig is zo’n 50% van de oude pakhuizen – met hun typische neogotische bakstenen een prachtig warm industrieel decor – bewaard gebleven. Zij liggen op eilandjes tussen de grachten en zijn gebouwd tussen 1883 en 1927 en vormen een stadje op zich: Speicherstadt. Sommigen nog in gebruik als opslag voor cacao, bulk, specerijen, oosterse tapijten of tabak, maar de meesten herbestemd tot galerie, museum, restaurant of warenhuis. Het ontwerp van de pakhuizen is van architect Carl Johann Christian Zimmermann en hoofdingenieur Andreas Meyer.

Speicherstadt is onderdeel van het stadsdeel Hafencity
Hier worden de voormalige havens herontwikkeld. Een van de vele stadsontwikkelingsprojecten en architectuurvoorbeelden in Hamburg. Waar andere herontwikkelde havens vaak woongebied zijn geworden, heeft Hamburg er voor gekozen de herontwikkeling te gebruiken om het stadcentrum te vergroten. Met maar liefst 40%. Ugh. Inderdaad, 40%! Een ambitieus plan met o.a. twee miljoen m2 nieuwbouw waaronder 5.500 woningen. ‘Hafencity Hamburg’. Dit plan werd in 2000 opgesteld door KCAP, het Nederlandse stedenbouwkundig/architectenbureau.

Hafencity leeft, Hafencity bruist!
Inmiddels kunnen we spreken van een succes. Hafencity leeft, Hafencity bruist! Het combineren van functies is hier gelukt: de woningen worden bewoond, grote internationale bedrijven hebben zich er gevestigd, scholen, winkels, cafes en restaurants zijn geopend. En ondanks dat we in Nederland een andere wooncultuur hebben (we willen het liefst begane grond en een tuintje) kunnen we veel leren van Hamburg. De appartementen zijn hoogwaardig en de binnenstedelijke mix zorgt voor een levendig stadsdeel.

Dit komt onder meer door de aanpak: zo is het gebied opgedeeld in zones waaraan bepaalde kwaliteiten en beperkingen zijn toegekend. Gecombineerd met een flexibele regelgeving genereert dit maximale vrijheid voor de programmatische invulling en het architectonisch ontwerp. Door in de deelgebieden functies te combineren, ontstaan stedelijke gemeenschappen die vierentwintig uur per dag functioneren. Het handhaven van de bestaande havenstructuur en het behoud van beeldbepalende elementen zoals kranen en kades, zorgt tegelijkertijd voor de nodige samenhang in het gebied. (Bron: archined.nl)

Maar er zijn in Hamburg zoveel meer inspirerende projecten!
Bijvoorbeeld Holzhafen. De zogenoemde “Perlenkette” (parelketen) is een reeks van architectuurprojecten in de vissershaven. Gelegen op een smalle en centraal gelegen locatie direct aan de rivier vind je hier een lange rij massieve gebouwen met open tussengebieden. Een voor een architectonische hoogstandjes.Bron: ASTOC

Zelf hebben we overnacht in Gastwerk Hotel Hamburg. In een voormalig gasfabriek op een herbestemd voormalig gasterrein. Een heerlijk designhotel in een prachtige industrieel omgeving.

Kortom: inspiratie op doen? Ga naar Hamburg!


 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

Landgoederen in het buitenland: gluren bij herbestemde buren

De vakantietijd is bijna voorbij… bijna iedereen is weer terug en (gewoon) aan het werk. Toch ben ik zelf nog even in de vakantiemood. En dus was ik aan het wegzwijmelen… bij landgoederen in het buitenland. Schreef ik vorig jaar nog over mooie herbestemde accommodaties in het buitenland, dit keer werd mijn aandacht getrokken door landgoederen die we kennen van het witte doek. Beetje ter lering, maar vooral ter vermaeck; even binnengluren op de (Hollywood) sets;)

DA

Highclere Castle: Downton Abbey
Met stip de succesvolste dramaserie van de laatste 10 jaar. Maar het mag ook wat kosten. Zo kostte het eerste seizoen een miljoen pond per aflevering. Het eeuwenoude Highclere castle doet dienst als set voor de serie. Bijzonder, want vaak wordt er voor dergelijke series op nagebouwde sets gefilmd.

Het landgoed ligt zo’n anderhalf uur van Londen en wordt bewoond door de eigenaren: graaf en gravin van Carnavon. Speciaal voor de makers van de hitserie hebben ze de deuren van het landoed geopend ‘om de rijke historie ook op het publiek over te brengen’. Met alle bijverschijnselen gedurende de opnamemaanden van dien. Zo struikelen ze regelmatig over apparatuur of acteurs. Maar ja, hier staat natuurlijk ook wat tegenover. Het Landgoed heeft haar deuren geopend voor het publiek; door de serie willen zoveel mensen het landgoed bezoeken dat je maanden van te voren een kaartje moet reserveren. Deze bezoeken zijn welkome inkomsten bron om het onderhoud van het landgoed te betalen. Een mooie win/ win dus en daarmee wat ons betreft een succesvolle herbestemming.

Hearst Castle
Hearst castle werd gebouwd voor de krantenmagnaat William Rudolph Hearst die het land van zijn vader erfde. Hearst had als droom om alle kastelen en paleizen die hij in zijn jeugd en tijdens zijn huwelijksreis in Europa had gezien erin te weerspiegelen. Om die droom te verwezenlijken werkte hij bijna 30 jaar samen met architect Julia Morgan. Vloeren, meubels en beelden zijn dan ook speciaal vanuit Europa ingevlogen.HC

Het landhuis werd tussen 1919 en 1947 gebouwd. Hearst overleed in 1951 – toen was het nog niet af – en schonk het landgoed aan de Hearst Corporation die het in 1957 schonk aan de staat California. Sindsdien stelt de staat de kunstcollectie er in tentoon voor publiek. Er is tijdens het populaire en waanzinnig gave rondje California ook niets vergelijkbaars te zien. Welk Landgoed heeft überhaupt een vliegveld, dierentuin, bioscoop, gotische bibliotheek en een zwembad? Een bezoekje waard dus! En ondanks dat een museum wellicht wat beperkt is, is het met zijn jaarlijkse miljoen bezoekers wat ons betreft toch een succesvolle invulling.

Filoli Dynasty
Filoli
Wie kent dit landhuis nog? Uit Dynasty! Filoli is een van de laatste landgoederen op het Schiereiland van San Francisco Ook de films George of the Jungle en The Game zijn voor een gedeelte gefilmd op Filoli. Ook dit landgoed is in handen van de Amerikaanse National Trust en doet en is opengesteld als museum.

Minolta DSCMentmore towers, Eyes wide shut
Dit 19e eeuwse landgoed isgebouwd voor de Rothschild familie. Het wordt gezien als een van de grooste landhuizen uit het Victoriaanse tijdperk. Het landgoed heeft dienst gedaan in diverse filmsets. Wat dacht je van “Eyes wide shut”, “Brazil”, “The Mummy returns”en “Johnny English” of “Batman returns”? Tegenwoordig is het het clubhuis van de 18-holes golfclub “the Rothschild Course and the Rosebery Course”. Dat is een keer wat anders. Wij willen daar best een keer een balletje slaan!

Hatfield house, The King’s Speech
HH
In 1611is dit prachtige landhuis gebouwd door Robert Cecil, de ‘First Earl of Salisbury and Chief Minister to King James I’. Je zou het kunnen (her)kennen van films als “Batman”, “V for Vendetta”, “The King’s Speech”, “Harry Potter and the Deathly Hallows”. Het huis is een populaire attractie omdat het diverse objecten in huis heeft van Queen Elizabeth I. Daarnaast heeft het een ontzagwekkende uitstraling, onder meer door de belangrijke schilderwerken en indrukwekkende ornamenten, meubels, tapijten en rijk beklede houten ‘Grand Staircase’. O en ook 170.000m2 indrukwekkend ingerichte tuinen. Tegenwoordig kun je er dineren, trouwen, event bezoeken of organiseren of het gewoon bezoeken. Keep it in mind;)

BPBlenheim Palace, Harry Potter
Blenheim Palace is eigendom van de 12th Duke en Duchess of Marlborough maar oorspronkelijk eind 17e eeuw gebouwd voor John Churchill als beloning voor zijn militaire verdiensten. Het is een van de mooiste landhuizen van Groot-Brittanie en staat tegenwoordig op de Werelderfgoedlijst van UNESCO. Je kent het misschien wel. Uit Harry Potter and the Order of Phoenix, The Young Victoria  of The Avengers bijvoorbeeld. Met prachtige staatskamers, een indrukwekkende bibliotheek en een indrukwekkende collectie portretten, meubilair en wandtapijten is het een kijkje waard. Bovendien is het erg kindvriendelijk en rijdt er bv een minitreintje over het terrein, is er een doolhof, een vlindertuin en speeltuin. Kijk, dat is nog eens een mooie erfgoedherbestemming  tot gezinsattractie. Dus ook een plek op de lijst verdiend!

Hebben jullie nog landgoederen die een vermelding waard zijn en die hier ab-so-luut in genoemd hadden moeten worden? Of heb je voorbeelden van bekende herbestemde landgoederen in Nederland? Laat het ons weten! We duiken er graag in!


Paleis Soestdijk wordt geen internationaal hippisch centrum

Eind oktober dienden wij ons ‘Vorstelijk Beleven’ concept in: Hippisch Paleis Soestdijk. 

Schermafbeelding 2015-12-22 om 21.46.56
Hippisch Paleis Soestdijk: Een landgoed met een koninklijke geschiedenis. Een landgoed met dierbare herinneringen bij veel Nederlanders. Een landgoed met allure. Bovendien cultureel erfgoed. Dat moet bewaard blijven. Maar wel zonder een conserverend museum te worden.

Ons concept (in het kort)
Hippisch Paleis Soestdijk is – in onze beleving – dan ook een thema dat past als een (wax)jas. Denk je immers aan het koninklijk huis, aan prinsen en prinsessen, dan denk je al snel aan hofdames, jurken, de jacht, luxe, koetsen en natuurlijk paarden. Denk je aan Paleis Soestdijk, met Juliana en Bernard als haar laatste bewoners, dan denk je ook aan ongedwongen, modern en toegankelijk. Juliana wilde immers haar kinderen een ‘gewone’ jeugd geven. Weet u het nog? We schrijven vlak na de terugkeer van het Koninklijk Huis na jaren van ballingschap: “Op 3 en 4 augustus 1945 deden de prinsesjes Beatrix, Irene en Margriet mee aan massale kinderspelletjes in de voortuin van Paleis Soestdijk. Ze genoten van een goochelvoorstelling en maaktSchermafbeelding 2015-12-22 om 21.59.35en een rondritje in de cadeau gekregen ponywagen met pony.” Een thema dus, met allure, maar wel met de (paarden)voetjes op de grond. Stijlvol zonder hautain te zijn. Toegankelijk zonder plat te zijn. Historie zonder stoffig te zijn. Van sportpaard tot boerenpaard. Een must voor jong en oud om te bekijken en te ervaren. Een vorstelijke beleving!

Invulling
Hoe kan dit beter dan het paleis en overige monumenten in stand te houden, het landgoed te verlevendigen met een event-locatie, en een nieuw hippisch centrum toe te voegen op het landgoed. Hiermee kan het een landelijk ontmoetingscentrum worden met internationale allure. Centraal staat het hippische belevingsconcept. Hierbij voelen gezinnen zich thuis door de toegankelijkheid en diversiteit, jongeren door de indrukwekkende ambiance, ouderen door de sfeer van weleer en de ‘upper class’ door gebruik te kunnen maken van bijzondere luxe. Een concept dat ruimte biedt voor een beleving door het park heen maar ruimte laat voor flexibele invulling hiervan. Een thema met maximale mogelijkheden door een optimale combinatie van functies.

Schermafbeelding 2015-12-22 om 21.59.45Functies
In een cooperatie werken verschillende exploitanten samen. Een kenniscentrum, museum, een (dependance van) een opleidingsinstituut. Medische begeleiding, therapieën en trainingen. Opleiding, fokkerij, en trainingscentrum. Fairs, braderieën, Jazznights en thema-avonden. Kinderfeestjes en elitefeestjes. Speciaalzaken en specialisten. Huwelijksvoltrekkingen en grootschalige events. Wedstrijden en competities. Voor iedereen met een hart voor paarden. Al weet hij dat misschien nog niet eens.


Helaas werd dit concept het niet. Samen met ons dienden nog 119 een concept in. 21 december jl ontvingen we een afwijzingsbrief. Van de 120 ingediende ideeën over de toekomst van paleis Soestdijk zijn er nog vier over. De geselecteerde concepten zijn de volgende:

  • ‘Eden Soestdijk’: een grote, botanische tuin. Op het terrein komen twee grote kassen, het paleis wordt een tentoonstellings- en ontmoetingscentrum.
  • Ook Made By Holland wil van het paleis een museum maken, maar dan één dat ‘de kracht en competenties van het Nederlandse bedrijfsleven (inter)nationaal onder de aandacht brengt’.
  • Internationaal Handelshuis: een ontvangstlocatie, onder meer voor handelsmissies en staatsbezoeken.
  • Nationaal Ensemble; een soort koninkrijksmuseum. In het paleis zelf komt dan ruimte voor verhalen uit het verleden van het Koninkrijk der Nederlanden, voor informatie over de toekomst wordt een nieuw, interactief paviljoen gebouwd.

De provincie Utrecht, de gemeenten Soest en Baarn en het Rijksvastgoedbedrijf geven de vier initiatiefnemers 100.000 euro om hun plannen verder uit te werken (Bron: NOS).

Ons plan heeft het dus helaas niet gered. Toch zijn wij enorm trots op het idee, de uitwerking en de samenwerking die we met een team Werklogo_01avan professionals en specialisten op hun vakgebied tot stand hebben gebracht. Namelijk VOF Hippisch Paleis Soestdijk, bestaande uit Kranendonk Experience (ontwikkelt, produceert en exploiteert belevingswerelden rond merken en thema’s),  Plein06 (creatief ontwerpbureau) en Venema restauratie (restauratie aannemer) en natuurlijk Fundamental Concepts. Benieuwd? Stuur ons een mail voor nadere informatie!


 

 

Onze top 5 boekhandels van NL: succesvolle herbestemmingen!

Nederland is het land met wereldwijd de hoogste boekwinkeldichtheid. Maar de branche heeft het moeilijk: de omzet is tussen 2007 en 2012 met 20 procent gedaald, eveneens het aantal winkels (nog 1000 in 2007).  Toch zijn er een aantal boekhandels die tegen deze neerwaartse trend in gaan: die zich onderscheiden en succesvol blijken. Jaarlijks verschijnen lijstjes met de mooiste boekhandels. En daar viel ons oog op. Wat viel ons op? De beste en meest goedlopende boekhandels zitten vaak hele gave herbestemde locaties! Wij hebben daarom ons eigen NederlanBron: https://www.google.nl/search?q=boekhandel+dominicanen&hl=nl&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0CAgQ_AUoAmoVChMIodTjksaDyQIVjTweCh1jHwOE&biw=1024&bih=561#imgrc=lGaaMoDC6uhlfM%3Adse lijstje samengesteld.

De criteria die wij benoemd hebben voor een succesvolle herbestemming gaan voor deze boekhandels overigens vrijwel allemaal op. Zo zijn ze altijd gelegen op toplocaties in steden, in prachtig gerestaureerde historische gebouwen, betreft het veelal een combinatie van functies en versterkt de “oude” functie de nieuwe functie. Ging je vroeger naar de boekhandel om een boek te kopen, tegenwoordig kun je hier gerust heen om een goede cappuccino te drinken en even weg te dromen of je te laten inspireren. Wel leuk natuurlijk als je daarna toch nog even een boek aanschaft. Daarnaast laten deze boekhandels op de betreffende locatie zien ook financieel op de lange termijn te kunnen bestaan. Stuk voor stuk prachtige concepten!

  1. Boekhandel Dominicanen
    In Maastricht staat de mooiste boekhandel ter wereld, aldus de Britse krant The Guardian. “The fairest bookshop of the world, a bookshop made in heaven”. Boekhandel Dominicanen: een prachtige boekhandel in een 700 jaar oude Dominicaner kerk. Haar imposante uitstraling en oneindige assortiment overweldigen je. Je kijkt hier je ogen uit. Ze hebben hier overigens niet alleen boeken maar ook muziek, een volle evenementenkalender en een Coffee lovers vestiging.


  2. Waanders in de Broeren
    Ook eenWaanders-In-de-Broeren-Book-Store-by-BK-Architecten-4 prachtige boekhandel in de eeuwenoude herbestemde Broerenkerk . Je kunt hier terecht, naast boeken, voor cadeauartikelen, luxe schrijfwaren, muziek en films, kook-, kinder-, reis- en tuinaccessoires. Maar ook voor haar mooie collectie wijnen, een brasserie en een lezing of tentoonstelling. Bijzonder in deze kerk is de aanwezigheid van het orgel, dat nog af en toe voor een concert gebruikt wordt.


  3. Bek Boeken te Veghel ibekboeken_binnenhiphap-715x408s de uitzondering van onze lijst: niet gevestigd in een historisch pand, maar zij blinkt uit in het creëeren van een authentieke sfeer van weleer. Ze is beroemd om haar oud-Engelse inrichting en ‘Sixtijnse kapel’ (een enorme plafondschildering op de afdeling schildermaterialen). Een rustieke boekhandel met houten vloeren, een gezellige brasserie, enorme kasten vol boeken en cadeauartikelen. Je waant je direct enkele eeuwen terug. Wij rekenen hem dan ook goed!

  4. Donner (Rotterdam)
    In 2014 verbouwde boekhandel Donner het voormalig ABN AMRO gebouw aan de Coolsingel tot boekhandel. Ze begonnen hier tijdelijk via een ‘zakelijke anti-kraak’ constructie; zij moesten na het failiisement van Polare hun locatie verlaten. Maar dankzij investeerders en crowdfunding kon zij in sDonner_Rotterdam_01amenwerking met onderhuurders cafe, muziekwinkel en antiquariaat Looijestein een doorstart maken. Het resultaat is een enorme boekenwinkel in het Rijksmonument uit 1946 aan de Coolsingel met de voormalige kluis omgebouwd tot een uniek theater. En het gaat goed! Ze gaat zelfs uitbreiden: naar verwachting is zij in 2018 met 3,700 m2 wederom de grootste boekhandel van Nederland.


  5. Scheltema Amsterdam
    Scheltema werd in 1853 opgericht door Jacobus Hendrik Scheltema en groeide daarna uit tot een van de grootstscheltema-1-le boekhandels van Nederland. Maar ook Scheltema in Amsterdam werd gesloten na het faillissement van Polare. Novomedia nam het over en de winkel keerde terug op het Rokin, daar waar ze vlak na haar opening ooit gevestigd was. Hier moet je zijn voor het grootste aanbod boeken in de regio; zowel nieuw, tweedehands als ramsj (boeken die tegen afbraakprijzen op de markt gebracht worden: het zogenaamde modern antiquariaat). O, en natuurlijk voor overheerlijke koffie (terwijl de kinderen zich uitstekend vermaken in de speelhoek)!

 

 

 

 

Bronnen: Wikipedia https://nl.wikipedia.org/wiki/Boekhandel

Rtl nieuws http://www.rtlnieuws.nl/economie/home/opkomst-internet-20-minder-boekwinkels

Scheltema.nl

 

Mijn liefde voor Soestdijk

soestdijkMijn liefde voor Soestdijk
Mijn opa (Egbert Holtrust) woonde in het plaatsje Soestdijk. In 1928 zag hij bij een relatie een aromaflesje op de tafel staan. “Dat is nou echt wat voor jou” zei de relatie. Mijn opa ging erachteraan en kreeg van de Duitse fabrikant de alleenvertegenwoordiging in Nederland en begon met de verkoop van de aroma. Dit liep al snel zo goed dat hij zijn assortiment ging uitbreiden met soepen die hij in een schuur bij de woning in Soestdijk vervaardigde.

Dat idee liep in de13082 soep..
Helaas werd de geur in de omgeving niet zo gewaardeerd. ‘S-avonds is er wel eens bezoek van de politie geweest met klachten van buurtbewoners, waaronder de koningin.. (bron: Sporen volgen, de geschiedenis van de familie Holtrust)

Hoe vaak heb ik deze anekdote wel niet gehoord? Heel vaak. Te vaak, vond ik toen. Niet vaak genoeg, denk ik nu (mijn vader overleed in ’99). Maar misschien begon zo wel mijn fascinatie voor Soestdijk…

Oproep herbestemming Paleis Soestdijk
Toen op 9 juli 2015 Minister Blok een oproep deed tot voorstellen voor de herbestemming van Paleis Soestdijk was mijn interesse dan ook snel gewekt. En alsof het zo moest zijn had ik vrijwel direct een idee voor dit paleis met haar immense terrein. Bovendien was John net sinds 1 juli gestopt met zijn baan om zich volledig op Fundamental Concepts te richten. Was dit niet een perfecte kans om ervaring op te doen met een dergelijke pitch? Maar ja, zijn we daarvoor niet te klein? Hebben we voldoende expertise? Natuurlijk wel als we het samen doen met de juiste partijen! John heeft immers een breed netwerk en kent vast de juiste personen om samen een sterk team mee te vormen.

Van idee naar concept
Een belrondje naar de volgens hem perfecte partners leverde een 100% score op. Plein06 (creatief ontwerpbAfbeelding1ureau) en Venema restauratie waren direct enthousiast en ook Kranendonk Experience Company (ontwikkelt, produceert en exploiteert belevingswerelden rond merken en thema’s) haakte snel aan. We zijn enthousiast van start gegaan en hebben we ons idee uitgewerkt en vormgegeven, rekening houdend met de 5 succesfactoren die wij stellen voor succesvolle herbestemming.

Meedoen is belangrijker dan winnenIMG_4162
Vanochtend is het resultaat ingediend. 16 November volgt de uitslag. De drie à vier meest geschikte ideeen worden geselecteerd voor verdere uitwerking. Helaas kunnen we over ons idee nog niets zeggen. Onze mond houden en nagelbijten dus voorlopig. Maar wat de uitslag ook zal zijn; in dit geval geldt echt: meedoen is belangrijker dan winnen. De lering en ervaring die wij hebben opgedaan om samen met onze partners ons voorstel tot de invulling voor de herbestemming van Paleis Soestdijk op te leveren is sowieso de journey waard geweest. De samenwerking heeft geleid tot inspiratie en wat ons betreft een zeer gedegen en goed product. Dus wie weet…

Hoe het verder ging met de soepfabriek?
Het huis werd inmiddels ook te klein dus verhuisde mijn opa met zijn gezin naar Amersfoort en ging op zoek naar een geschikte locatie om een echte fabriek te gaan bouwen. Dit werd Harderwijk: de FINO Soepfabriek, later California soepen (in 1999 overgenomen door Struik). In de oorlog zou hier nog geschiedenis worden geschreven. In de hongerwinter van 44/45 werd hier namelijk soep uitgedeeld aan honderdduizenden mensen die tijdens hun zoektocht naar eten hier langskwamen. Op internet zijn hier nog diverse anekdotes over te vinden en op 4 augustus is hier in Harderwijk een plaquette ter nagedachtenis voor onthuld. In 1967 kreeg mijn vader – J.M. Holtrust – de leiding over de fabriek.california fabriek


Van lastpak naar creatieve broedplaats

Een creatMyversionofevent.nlief concept met een combinatie van meerdere functies, in een monumentaal pand op een goede locatie en dankzij verschillende partijen en support van de gemeente tot stand gekomen. Onze 5 succesfactoren voor #herbestemming zijn in dit project optimaal benut. We spreken dan ook van een succesprojBoeiect: de Cereolfabriek in Utrecht.

De voormalige Stichtsche Olie- en Lijnkoekenfabriek Cereol (1908) opende eind oktober haar deuren met een nieuwe bestemming: cultuurcluster. Ontmoeten staat hier centraal. Zo worden er muzieklessen en andere cursussen gegeven door kunsteBoei3naars uit de wijk.

Een cursuscentrum, gymzaal, school, bibliotheek, theaterzaal en nog veel meer. Veroorzaakte de fabriek in het verleden nog geluid- en stankoverlast waardoor de gemeente hem in 2001 uitkocht? Tegenwoordig is de Cereolfabriek een creatieve ontmoetingsplek en bruisende buurtverbinder!


BOEi, de Nationale Maatschappij tot Behoud, OntwiBoei2kkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed heeft het gebouw gerestaureerd en herbestemd en is eigenaar van het gebouw. De herbestemming van Cereolfabriek is mede mogelijk gemaakt door: Gemeente Utrecht, Provincie Utrecht, BankGiro Loterij, Prins Bernhard Cultuurfonds, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, Heinfonds, VSBfonds, Blauwhoed, Heijmans en het Energiefonds Utrecht

Bronnen: Herbestemming.nu, Boei, NRP.


 

Hot(el)Spots Amsterdam 2014

Oei, ik groei!

ImageGen.ashxAmsterdam heeft ruim 400 hotels en meer dan 25.000 kamers. Voornamelijk gevestigd in de binnenstad, Oud-Zuid en oud-West. 68% Betreft 4 en 5 sterren hotels (Bron: Holland.com). De groei van de laatste jaren is enorm. Tussen 2006 en 2013 kwamen er maar liefst 6.000 kamers bij. Een inhaalslag, volgens de gemeente, zowel om de kamerbezetting en prijzen op het juiste nivo te krijgen maar ook om aantrekkelijker te worden voor buitenlandse bezoekers. Hotelliers waren het hier – natuurlijk – niet mee eens. Maar de resultaten zijn geboekt, aldus de gemeente. Wij worden vooral blij van het aantal transformaties die het hier betreft, > 40%! En de meeste zijn ware kunstwerkjes.


Een greep uit het aantal opgeleverde transformaties en herbestemmingen in 2014:
Volkshotel-by-night-photo-Raymond-van-Mil-530x353
Het Volkshotel heeft in het voormalig Volkskrantgebouw een plek gecreëerd voor ontmoetingen en dat wordt gemaakt door ontmoetingen. Naast 172 hotelkamers heeft het een opnamestudio, een ‘werkplaats’ voor jonge ondernemers en ZZP’ers, een grote (kofficrane-mockupe)bar met terras, een cocktailbar en club op de 7e verdieping (Canvas).

 

In het Faralda NDSM Crane Hotel kun je overnachten op 50m hoogte.
Het hotel is gebouwd bovenin de scheepsbouwkraan op de NDSM-werf in Amsterdam Noord en heeft 3 suites. Het kost wat, maar dan heb je ook een fenomenaal uitzicht.

preview-full-3Hotel Exterior

Slapen in een 17e eeuws, voormalig bankgebouw aan de Herengracht: het Waldorf Astoria hotel staat voor chic: een toplocatie, een unieke privé binnentuin, een spa, een zwembad en fine dining in Librije’s Zusje.

 

Hotel-De-Hallen-front-view-400x310

Hotel-De-Hallen-reception-bar-1-940x626
Al vaker over geblogd; zo trots op deze nieuwe parel in onze buurt. Hotel De Hallen in de voormalig tramremise: de oude wagenloods is omgetoverd tot een mooi hotel met als stijl urban vintage met een rauw randje. Ontbijten, lunchen en dineren doe je in restaurant Burgers & Balls.

Hotel_not_Hotel-Panorama-crop-HIGHRES1

 

 

Hotel not Hotel in de Baarsjes is gevestigd in een nieuw pand. Het heeft geen lobby of hotelgangen. Het hotel met kunstzinnig ingerichte kamers bestaat uit één ruimte, de ‘ ‘woonkamer’ van het hotel. In deze woonkamer, vind je knusse hoekjes en verrassende plekjes om andere mensen te ontmoeten. En de ingangen naar de kamers die ‘ in bijzondere voorwerpen’ zijn, zoals een oude tram.

Binnenkort opent in het voormalig KPN gebouw het Park Inn by Radisson in Slotervaart. Het grootste leegstaande gebouw van Amsterdam is dan weer gevuld met bijna 500 hotelkamers en alle benodigde hotelfaciliteiten voor voornamelijk zakelijke gasten.

En Amsterdam groeit verder..

Er komt een gezamenlijke strategie voor hotelontwikkelingen in de regio Amsterdam tot 2022. Wat kan de gemeente dan doen? Ze heeft enkele sturingselementen maar deze beperkt als bestemmingsplannen ontwikkelingen expliciet mogelijk maken. Maar er kan natuurlijk wel ruimtelijk beleid worden gemaakt, waarbij bijvoorbeeld wordt geopteerd voor streefaantallen voor het aantal te realiseren kamers. Kaartbeelden en vlekkenkaarten kunnen hierbij van dienst zijn evenals een regionaal adviesteam. Dit team gaat de hotelontwikkelingen continu volgen, wijst kansrijke gebieden voor nieuwe hotels aan en adviseert over nieuwe initiatieven. Op deze manier willen de gemeenten bijtijds kunnen anticiperen op ontwikkelingen in de hotelmarkt (Bron: Amsterdam.nl).


 

Succesfactoren herbestemming: Succesfactor #3

In de reeks ‘Succesfactoren herbestemming’ dit keer aandacht voor succesfactor #3.
Eerst nog even onze 5 succesfactoren voor herbestemming op een rij:shutterstock_12869827-442x266

1) Een relevante cultuurhistorische en maatschappelijke waarde van het vastgoed;
2) het geraamte: de locatie, staat, en mogelijkheden van het bouwwerk;
3) draagvlak: het centraal stellen van toekomstige gebruikers;
4) een creatief concept met financiële onderbouwing;
5) transparantie: in aanpak en proces.


Samenvatting:
–       Draagvlak gaat om goede communicatie;
–       op maat en naar de juiste doelgroepen;
–       hier kun je niet vroeg genoeg mee beginnen;
–       maar let op: voorkom een spinnenweb!


Draagvlak, wat is dat eigenlijk?draagvlak_stroef
Draagvlak creëren betekent dat je van tevoren ondersteuning en goedkeuring verwerft voor plannen die je wilt gaan uitvoeren of beslissingen die je wilt gaan nemen waar meerdere partijen bij betrokken zijn. Het geeft betrokkenen het gevoel dat ze kunnen meedenken, meebeslissen en vast kunnen wennen aan het idee. Het voorkomt dat je alleen balanceert op eenzame hoogte en uiteindelijk alleen komt te staan met je prachtige plannen. Oftewel: niet meteen met het idee waarvan jij overtuigd bent dat het briljant is, als een wervelwind op je doel af razen.. (een valkuil voor mij, een sterkte van John:)


Waarom is draagvlak zo belangrijk?
Draagvlak is nodig om de stakeholders (betrokken partijen) die je nodig hebt voor je plannen ‘mee’ te krijgen. Het is nou eenmaal een menselijke eigenschap om graag vast te houden aan het vertrouwde en nieuwe ontwikkelingen spannend te vinden; veranderingen roepen dan ook vaak weerstand op. Bij herbestemming – per definitie een verandering en vaak van iets met een historie – is dit dus in het bijzonder een aandachtspunt. Om een herbestemming te laten slagen zonder dat dit weerstand oproept is het dan ook effectief om de ideeën ‘in de week’ te zetten.


Hoe creëer je draagvlak?
Om draagvlak te creëren is het cruciaal partijen vroeg te betrekken; zodra het idee ontstaat om een gebied te herontwikkelen is het aan te raden al te kijken wie de mogelijke (toekomstige) betrokkenen zijn. Iedereen heeft immers andere belangen. Een huurder is geïnteresseerd in de faciliteiten, een omwonende in de mogelijke overlast die het met zich meebrengt. Communicatie dient dan ook op maat en naar verschillende doelgroepen plaats te vinden. Communiceer daarom doelgroepgericht en maak onderscheid in de volgende doelgroepen:Blikken-verbinding

1)    Beoogde huurders/kopers van de locatie
2)    Gebruikers
3)    Overheid als vergunningverlener
4)    Omwonenden
5)    Betrokkenen en Beïnvloeders


1. Beoogde huurders/kopers van de locatie
Daarmee bedoelen we hier de potentiele exploitanten van de locatie. Winkeliers, horecaondernemers, bedrijven die mogelijk geïnteresseerd zijn in het eindgebruik van de locatie. Denk aan de herbestemming van een watertoren; bestaat de herbestemming uit wonen? Voor welke doelgroep dan? Of naar kantoren maar voor welke bedrijven? Waarom zijn ze geïnteresseerd? Vanwege de locatie, de prijs, de uitstraling of misschien vanwege de ligging? Kan deze doelgroep de toekomstige lasten en exploitatie van het concept dragen?

Het is aan de marketing- en communicatiespecialisten om de usp’s van de locatie zo goed mogelijk uit te laten komen, te onderzoeken en koppelen aan de doelgroep en de groep serieus geïnteresseerden zo groot mogelijk te maken. Betrek dus de potentiele exploitant zo vroeg mogelijk in het proces.


2Gebruikers
Voor bezoekers aan een evenement in een evenementenhal, of ouders van kinderen bij een kinderdagverblijf of bezoekers van een buRolstoel-mogelijkhedenurt- of ouderencentrum zijn mogelijk andere factoren van belang dan voor de huurders/kopers. Denk aan factoren als: hoe is de bereikbaarheid? Hoeveel parkeerplaatsen zijn er beschikbaar? Hoe is de toegankelijkheid (lift, rolstoelvriendelijke toegang etc.)

Om de locatie attractief te maken is de mening van toekomstige gebruikers dan ook van groot belang, onderzoek naar hun behoeften doen is dan ook essentieel. Dit kan bv door bij succesvolle en vergelijkbare locaties kennis en ervaring op te doen of een onderzoek onder potentiële gebruikers te houden. Op basis hiervan kunnen de plannen gemaakt worden en getoetst worden bij de toekomstige gebruikers. Door hen feedback en input te laten geven en dus draagvlak te creëren vergroot je de succeskans.


3Overheid als vergunningverlener
Voor de meeste herontwikkelingen heb je een vergunning nodig. Soms een zwaardere vergunning indien de bestemming gewijzigd moet worden, soms een eenvoudige vergunning indien er alleen bouwactiviteiten aan de orde zijn. Goed is het om te weten wat het beleid en de bestemming voor een locatie zijn. Speel hier zo mogelijk op in. Of betrek de overheden in een vroeg stadium in je plannen indien deze afwijken van het beleid of de bestemming van de overheden. Soms kan het creëren van draagvlak bij de politiek hierbij van grote meerwaarde zijn. Vooral indien overheden ook ambtelijk overtuigd moeten worden. Maar zorg altijd voor een duidelijke eigen visie en laat je zo min mogelijk leiden door de procedures.


4. Omwonenden
Omwonenden kijken weer naar heel andere factoren. Wat gaat deze herbestemming voor hun betekenen? Komt er ineens meer verkeer? Of meer belasting op de parkeerplaatsen in de omgeving? Als zij zich niet betrokken en gehoo8c9c2a646e62912b29343a4f90e0ff08-635x358rd voelen en als zij niet overtuigd worden van de meerwaarde voor hen (bv geen leegstand, meer faciliteiten) kunnen zij het project tegenwerken of zelfs tegenhouden: zij kunnen bezwaar maken tegen de vergunning en gaan klagen over overlast. Hun draagvlak is dus ook van groot belang. Zorg dat zij vroegtijdig betrokken worden, bv middels informatiebijeenkomsten. Laat ze participeren en kom ze waar mogelijk tegemoet. Neem hierin een open houding aan en zorg dat de omwonenden zich gehoord voelen.


5. Betrokkenen en beïnvloeders:
Dit kunnen diverse particulieren of ondernemers zijn. Denk aan digitale platforms of ondernemersverenigingen. Vanwege uiteenlopende redenen kunnen zij zich betrokken voelen. Bijvoorbeeld omdat de concurrentiepositie voor de ondernemer (wellicht) gaat veranderen. Omdat ook zij bezwaar kunnen indienen is hun medewerking van groot belang. Net zoals de media niet onderschat moeten worden. Door persoonlijke interesse of betrokkenheid bij het gebied kan een journalist de rol van de media vergroten en de discussie kleuren. Wordt dan ook ‘vrienden’ met lokaal bekende beïnvloeders.


Let op: voorkom een spinnenwebfoto-griezelig-oud-spinnenweb-wallpaper-achtergrond-2
Het gevaar is iedereen te willen betrekken en verstrikt te raken in een web van betrokkenen. Menselijk is immers ook om graag een mening te geven, ook al raakt het je niet perse direct. Dit kan het proces onnodig verstoren. Daarom is het zaak onderscheid te maken tussen de beslissers, beïnvloeders, betrokkenen, gebruikers en buitenstaanders. Deze laatste groep kan natuurlijk publiek hun mening geven, maar is geen doelgroep om energie aan verspillen. Voorkomen dat buitenstaanders zich ermee bemoeien kan nooit, maar het is wel een aandachtspunt om de communicatie zo in te richten dat dit niet gestimuleerd wordt.


 

Succesfactoren herbestemming: Succesfactor #2

Sevilla In de reeks ‘ Succesfactoren herbestemming’ dit keer aandacht voor succesfactor #2:

1) Een relevante cultuurhistorische en maatschappelijke waarde van het vastgoed;
2) Het geraamte: de locatie, staat, en mogelijkheden van het bouwwerk;
3) Draagvlak: Het centraal stellen van toekomstige gebruikers;
4) Een creatief concept met financiële onderbouwing;
5) Transparantie: in aanpak en proces.


Locatie is key
De locatie van het erfgoed is van het grootste belang. Vooral omdat de locatie vaak tijdloos is. Maar ja, verschillende functies hebben verschillende eisen aan een locatie. Het  kennispaper van SBR zegt dat ‘voor het succes van herbestemming de mate waarin de omgeving aantrekkelijk is, van groot belang is’. Maar wanneer is een omgeving ‘aantrekkelijk’?

Volgens ons is dit antwoord logisch: een omgeving is aantrekkelijk wanneer deze past bij de wensen van toekomstige gebruikers. Zo zal een kinderopvang wellicht meer waardering hebben voor een bosrijke omgeving, terwijl een lunchroom liever in hartje centrum wil zitten.

image

Een goede locatie is dus afhankelijk van haar omgeving. Een bouwwerk kun je immers vaak aanpassen, deze ligt binnen je invloedssfeer. De omgeving niet, daarin ben je afhankelijk van derden. En die omgeving is weer te waarderen op basis van de voor de toekomstige gebruikers belangrijke factoren, zoals bereikbaarheid, vindbaarheid, dicht bij uitvalswegen, station, centrum, etc.

Friso de Zeeuw, directeur nieuwe markten Bouwfonds Ontwikkeling, zegt op herbestemming.nu hierover: “Voor de waardebepaling kunnen we niet koersen op het – binnen het erfgoedkringen populaire – multipliereffect. Dit houdt in wezen in dat een investering in een monumentaal pand zich snel terugverdient door attractiewaarde voor het hele gebied. Situationele factoren (locatie, totaalplan) zijn echter bepalend voor het waardeperspectief en niet een theoretisch sommetje.”


tumblr_ml7aa6NgNa1rpowiko1_500

Tips om de omgeving op waarde te schatten:

  • Hoeveel traffic is er in de omgeving? (denk aan een drukke winkelstraat versus een landweggetje achteraf of west versus oost Nederland)
  • Zijn er publiekstrekkers in de omgeving?
  • Past je potentiele doelgroep bij de omgeving? Wie zijn de andere eigenaren in de omgeving en wat zijn hun plannen?
  • Wat zijn de gemeentelijke plannen voor de omgeving?

De staat van het bouwwerk is de basis
Laten we heel reëel zijn: hoe graag wij erfgoed ook willen behouden, als het bouwwerk in een slechte staat is moet het wel van uitzonderlijke maatschappelijke en historische waarde zijn om het toch te herstellen. Je kunt je dan alleen wel afvragen hoe het komt dat het in deze staat terecht gekomen is… Enfin, om het financieel haalbaar te laten zijn en vooral ook een duurzame investering te laten blijken is de staat essentieel

image. Ook om provincies warm te laten lopen voor je project is dit een belangrijke factor. Zo zegt de provincie Gelderland in haar beleid: “Creativiteit voor oude gebouwen. Benutten van het moois dat er is. De provincie wil de schatkamer van Gelderland functioneel en toekomstbestendig maken. Het industrieel erfgoed krijgt prioriteit. Monumenten moeten niet alleen in een goede bouwkundige staat zijn, maar ook toekomstbestendig dankzij nieuwe economische dragers.(Bron) ” Uit een haalbaarheidsstudie wordt duidelijk wat de staat van het bouwwerk is en wat de mogselijkheden en bijkomende financiële consequenties zijn: het bouwkundig herstel, het functioneel herstel en de inrichting.
image
Tenslotte is relevant welke status het bouwwerk heeft: is het een Rijksmonument, Gemeentelijke of Provinciaal monument, beschermd dorps- of stadsgezicht  staat het op de Erfgoedlijst of is het zelfs onderdeel van Unesco (de Amsterdamse grachtengordel of de Hollandse waterlinie met haar forten)? Het antwoord hierop is relevant voor zowel de wetgeving,subsidiemogelijkheden en fiscale regelingen.


Het scala aan mogelijkheden is de kers op de taart
Hoe rijker een gebouw aan geschiedenis en mogelijkheden is, hoe groter de kans op succesvolle herbestemming. Het vergroot niet alleen de mogelijkheden, maar ook de duurzame inzetbaarheid van een gebouw. De gebruiksgeschiedenis van een pand zegt iets over de potentie van plek en gebouw.

WESTERGASTERREINSommige locaties blijven immers vaak maar zeer kort leegstaan, denk maar eens aan een hoekpand op een wat drukkere kruising.. Daarmee wordt het scala aan potentiële gebruikers, huurder, bezoekers en investeerders groter.  Zie bv de diverse nieuwe functies in Kerken of Kantoorruimtes in oude industriële complexen: de kauwgomballenfabriek en NDSM werf in Amsterdam en De Fabrique in Utrecht zijn hier voorbeelden van. Een ultiem voorbeeld van herbestemming met een combinatie van functies is de Westergasfabriek in Amsterdam. Waar onder meer permanente horecagelegenheden, een filmhuis, evenementenlocaties en een park  gecombineerd zijn. De afwisselende functies trekken een gevarieerd publiek op variërende momenten.


100 jaar later: 5&33 de nieuwste Hotspot van Amsterdam!

De Koninklijke Hollandsche Lloyd (KHL), een Nederlandse rederij, was tussen 1899 en 1981 actief. Toen in 1913 zes Amsterdamse
rederijen besloten een gezamenlijk kantoorgebouw te laten bouwen (het Scheepvaarthuis) besloot de KHL een eigen kantoorgebouw neer te laten zetten, op de hoek van de Prins Hendrikkade en de Martelaarsgracht. (Bron: Wikipedia)


De huisvesting was van korte duur…
Dit imposante pand werd in 1920 betrokken en zou bekend worden als het Lloydgebouw. Helaas ging het daarna slecht met de business en in 1922 verhuisde Loyd alweer (naar de Oostelijke Handelskade). Het Kadaster werd de nieuwe bewoner totdat bekend werd dat Park Plaza, uitbater van het naastgelegen gebouw, er een driesterren hotel in wilde vestigen. Lang stond dit ter discussie omdat de gemeente bang was dat er teveel hotels in het gebied zouden komen. Maar eind 2013 was het toch zover: het Art’otel opende haar deuren!


Voor iedere doelgroep een deur
opening_5and33
Die deuren bevinden zich zowel aan de Prins Hendrikkade (no 5, ook wel de ‘toeristeningang’ genoemd) en aan de Martelaarsgracht (no 3 ‘de artiesteningang voor Amsterdammers’). Vandaar ook de naam van de club in het Art’otel: 5&33. Want naast 107 moderne hotelkamers ingericht met een prachtig interieur, biedt het Art’otel met 5&33 een kunstgalerie, loungebar, shared-dining restaurant (met regelmatig live DJ) en een bibliotheek. Hotelmanager Dirk Beljaarts benadrukt dat het Art’otel en 5&33 als één geheel gezien moeten worden. Bovendien willen ze het nadrukkelijk ‘anders’ doen: “We willen het net iets anders doen dan andere hotels. Het gaat om lol maken, niet om verplichtingen. Ons personeel benádert de gast en de bezoeker. We gaan vooral niet stijf met mensen om.


Anders dan anders2Z9C4584small
Een paar weken geleden was ik in 5&33. Een bijzondere avond in een mooie, eigentijdse club. Het eten was subliem en de bediening wellicht wat ‘slick’ maar vriendelijk en behulpzaam. Inderdaad, je wordt als gast benaderd door mooie dames die je reservering checken op hun iPad. Het interieur is een lust voor het oog: een smaakvolle entree met geometrische 5-and-33-amsterdam-art-hotelobjecten, een lange kunstmuur met interactieve projecties waar je je ogen niet vanaf kan houden, de originele lobby met bijzondere lampen en diverse andere decoraties uit het Atelier Van Lieshout.


Conclusie: een verrijking voor Amsterdam en  een succesvolle herbestemming!
Van de 5 succesfactoren die wij als Fundamental Concepts geformuleerd hebben voldoet Art’otel er maar liefst aan 3: locatie (centraal, tegenover Amsterdam CS), mogelijkheden (multi-functioneel) en concept (meerdere functies gecombineerd, in een uniek concept gegoten).Wat het lange termijn succes gaat zijn van het Art’otel en 5&33 durf ik niet te zeggen. Maar gezien het aantal lovende recensies, een 9 uit 153 beoordelingen op Booking.com, het feit dat je op tijd moet reserveren, de nominatie voor  ‘Best Restaurant Design 2013’ en het te boek staan als dé nieuwste Hotspot van Amsterdam kunnen we in ieder geval spreken van een fantastisch succesvolle herbestemming!