Tagarchief: succesfactoren

Van lastpak naar creatieve broedplaats

Een creatMyversionofevent.nlief concept met een combinatie van meerdere functies, in een monumentaal pand op een goede locatie en dankzij verschillende partijen en support van de gemeente tot stand gekomen. Onze 5 succesfactoren voor #herbestemming zijn in dit project optimaal benut. We spreken dan ook van een succesprojBoeiect: de Cereolfabriek in Utrecht.

De voormalige Stichtsche Olie- en Lijnkoekenfabriek Cereol (1908) opende eind oktober haar deuren met een nieuwe bestemming: cultuurcluster. Ontmoeten staat hier centraal. Zo worden er muzieklessen en andere cursussen gegeven door kunsteBoei3naars uit de wijk.

Een cursuscentrum, gymzaal, school, bibliotheek, theaterzaal en nog veel meer. Veroorzaakte de fabriek in het verleden nog geluid- en stankoverlast waardoor de gemeente hem in 2001 uitkocht? Tegenwoordig is de Cereolfabriek een creatieve ontmoetingsplek en bruisende buurtverbinder!


BOEi, de Nationale Maatschappij tot Behoud, OntwiBoei2kkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed heeft het gebouw gerestaureerd en herbestemd en is eigenaar van het gebouw. De herbestemming van Cereolfabriek is mede mogelijk gemaakt door: Gemeente Utrecht, Provincie Utrecht, BankGiro Loterij, Prins Bernhard Cultuurfonds, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, Heinfonds, VSBfonds, Blauwhoed, Heijmans en het Energiefonds Utrecht

Bronnen: Herbestemming.nu, Boei, NRP.


 

100 jaar later: 5&33 de nieuwste Hotspot van Amsterdam!

De Koninklijke Hollandsche Lloyd (KHL), een Nederlandse rederij, was tussen 1899 en 1981 actief. Toen in 1913 zes Amsterdamse
rederijen besloten een gezamenlijk kantoorgebouw te laten bouwen (het Scheepvaarthuis) besloot de KHL een eigen kantoorgebouw neer te laten zetten, op de hoek van de Prins Hendrikkade en de Martelaarsgracht. (Bron: Wikipedia)


De huisvesting was van korte duur…
Dit imposante pand werd in 1920 betrokken en zou bekend worden als het Lloydgebouw. Helaas ging het daarna slecht met de business en in 1922 verhuisde Loyd alweer (naar de Oostelijke Handelskade). Het Kadaster werd de nieuwe bewoner totdat bekend werd dat Park Plaza, uitbater van het naastgelegen gebouw, er een driesterren hotel in wilde vestigen. Lang stond dit ter discussie omdat de gemeente bang was dat er teveel hotels in het gebied zouden komen. Maar eind 2013 was het toch zover: het Art’otel opende haar deuren!


Voor iedere doelgroep een deur
opening_5and33
Die deuren bevinden zich zowel aan de Prins Hendrikkade (no 5, ook wel de ‘toeristeningang’ genoemd) en aan de Martelaarsgracht (no 3 ‘de artiesteningang voor Amsterdammers’). Vandaar ook de naam van de club in het Art’otel: 5&33. Want naast 107 moderne hotelkamers ingericht met een prachtig interieur, biedt het Art’otel met 5&33 een kunstgalerie, loungebar, shared-dining restaurant (met regelmatig live DJ) en een bibliotheek. Hotelmanager Dirk Beljaarts benadrukt dat het Art’otel en 5&33 als één geheel gezien moeten worden. Bovendien willen ze het nadrukkelijk ‘anders’ doen: “We willen het net iets anders doen dan andere hotels. Het gaat om lol maken, niet om verplichtingen. Ons personeel benádert de gast en de bezoeker. We gaan vooral niet stijf met mensen om.


Anders dan anders2Z9C4584small
Een paar weken geleden was ik in 5&33. Een bijzondere avond in een mooie, eigentijdse club. Het eten was subliem en de bediening wellicht wat ‘slick’ maar vriendelijk en behulpzaam. Inderdaad, je wordt als gast benaderd door mooie dames die je reservering checken op hun iPad. Het interieur is een lust voor het oog: een smaakvolle entree met geometrische 5-and-33-amsterdam-art-hotelobjecten, een lange kunstmuur met interactieve projecties waar je je ogen niet vanaf kan houden, de originele lobby met bijzondere lampen en diverse andere decoraties uit het Atelier Van Lieshout.


Conclusie: een verrijking voor Amsterdam en  een succesvolle herbestemming!
Van de 5 succesfactoren die wij als Fundamental Concepts geformuleerd hebben voldoet Art’otel er maar liefst aan 3: locatie (centraal, tegenover Amsterdam CS), mogelijkheden (multi-functioneel) en concept (meerdere functies gecombineerd, in een uniek concept gegoten).Wat het lange termijn succes gaat zijn van het Art’otel en 5&33 durf ik niet te zeggen. Maar gezien het aantal lovende recensies, een 9 uit 153 beoordelingen op Booking.com, het feit dat je op tijd moet reserveren, de nominatie voor  ‘Best Restaurant Design 2013’ en het te boek staan als dé nieuwste Hotspot van Amsterdam kunnen we in ieder geval spreken van een fantastisch succesvolle herbestemming!


 

 

Amsterdam wordt zakelijk hart Dance-industrie dankzij herbestemming

Van leegstaand voormalig hoofdkantoor van Neerlands trots naar zakelijk hart van de Dance-industrie

Amsterdam pakt leegstand kantorenmarkt aan!
De leegstand op de kantorenmarkt is groot. In Amsterdam staat momenteel 1,3 miljoen m2 (17%) leeg. En een gezonde kantorenmarkt kent een leegstand van 4-8%. Deze frictieleegstand is nodig om verhuizingen, verhuur en verkoop mogelijk te maken. De gemeente Amsterdam gaat voorop in de strijd tegen de kantorenleegstand en wil dit doen door transformatie en hergebruik van leegstaande kantoren te stimuleren en door nieuwbouw te beperken. Bron: Kantorenstrategie Amsterdam.nl) Het voormalig hoofdkantoor van Shell, Overhoeks, is een vb van een kantoor dat op zoek was naar een nieuwe bestemming…


Shell toren was op zoek naar nieuwe bestemming..
In 1966 werd in opdracht van Koninklijke Shell een nieuw kantoor ontworpen voor haar directie en algemene diensten van het laboratorium door Orthur Staal. Het werd de Toren Overhoeks (alias: Shelltoren). Een bijna 80 meter hoge kantoortoren (lang de hoogste van Amsterdam) aan de IJ-oever in Amsterdam Noord. In 2009 heeft Shell de kantoortoren verlaten. Jaren was de gemeente op zoek naar een nieuwe bestemming. De gemeente vroeg minimaal tien miljoen euro voor de 13.000 vierkante meter van de voormalige Shelltoren en wilde dat de begane grond en de top van de toren toegankelijk gemaakt zouden worden voor publiek. Maar liefst 37 plannen zijn ingediend, de meeste partijen kozen voor een restaurant, club of café.


Armin van Buuren

En de Nederlandse dance scene verdient een hoofdkantoor met allure..
Twenty4Amsterdam, een samenwerkingsverband van evenementenorganisator ID&T, Club Air en ontwikkelaar Lingotto, won de tender. Afgelopen vrijdag presenteerden zij de plannen: Het zakelijke hart van de dance-industrie worden. En dat is een industrie van formaat: ‘onze’ DJ’s doen het goed, Tiesto is momenteel de best betaalde DJ ter wereld, Armin van Buuren was 5 jaar de beste DJ ter wereld en momenteel wordt de no 1 positie bekleedt door de 25-jarige Hardwell uit Breda. Afrojack (9), Nicky Romero (7) , Dash Berlin (10) , Chucky, Ferry Corsten; het zijn allemaal nederlandse dj’s met internationaal succes. Dance is tegenwoordig een van de topsectoren van onze creatieve industrie en is een belangrijk Nederlands exportproduct. Het economisch belang groeide van 488 miljoen euro in 2002 naar 587 miljoen in 2012. Achter deze dj’s gaan flinke ondernemingen schuil. En die hebben kantoorruimte nodig… (Bron: AD en telegraaf)


A’dam, het internationale hoofdkantoor van de Dance!twenty4amsterdam
Het idee komt van Sander Groet (club AIR) ”Ik verbaasde me er tijdens mijn reizen altijd over dat bijna elke grote stad een iconisch uitkijkpunt heeft, maar Amsterdam niet. Op een dag dacht ik; waarom doe ik het niet zelf?” Jarenlang verklaarde iedereen hem voor gek. ”Heb je Sander weer met z’n toren.” Maar met de aankoop van de Shelltoren en het aantrekken van gelijkgestemde ondernemers komt het er nu toch van. ”Mijn luchtkasteel wordt werkelijkheid.” 32 Miljoen euro wordt er geïnvesteerd in A’dam, wat staat voor Amsterdam Dance and Music.

Het wordt volgens de nieuwe eigenaren een ‘verticale stad’. Groet: ”Je kunt hier straks slapen, eten, werken, sporten en dansen.” Het uitkijkpunt verandert ’s avonds in bar Heaven en in de kelder van het pand komt club Hell.

Daarnaast krijgt A’dam op de 18e verdieping een ronddraaiend restaurant, komen er werkplekken voor kleine ondernemers en vestigen ID&T, Sensation, Q-dance en MassiveMusic zich er. Het hotel wordt uitgerust met een zwembad met transparante bodem waar je vanuit het 24-uurs restaurant op de begane grond zo inkijkt. Waaghalzen kunnen wat adrenaline opdoen tijdens een Sky Walk over de nieuwe luifel. Trouwen of vergaderen met je Raad van Commissarissen kun je in de af te huren Sentation Sky Villa (hier stap je de wereld van Sensation binnen). Een studio die zijn weerga niet kent en een innovatie incubator met werkplekken komen in het Nachtlab. (Bron: twenty4amsterdam)

Stutterheim: De industrie verdient een huis van waaruit jonge mensen nieuwe dingen gaan maken voor de rest van de wereld.” Dat dat huis in Amsterdam moet komen, staat voor de dance-grootheid buiten kijf. ”Amsterdam speelt een cruciale rol in de industrie. Het is de onbetwiste hoofdstad van de dance. Ik voel veel verantwoordelijkheid en beloof het vertrouwen waar te maken.” (Bron: rtlnieuws). Eind 2015 opent A’dam naar planning haar deuren.


De succesfactoren wijzen op een succesvolle herbestemming
Een uniek en creatief concept met een combinatie van functies, passend in zijn omgeving. Bovendien in een toonaangevend, uniek stadsgezicht en in goede staat. 3 Van de 5 succesfactoren die wij als Fundamental Concepts geformuleerd hebben voldoet A’dam er maar liefst aan 3: locatie, mogelijkheden en concept. Bovendien succesvolle ondernemers met een creatieve geest. Wij hebben er dan ook alle vertrouwen in dat A’dam een groot succes en dé nieuwe hotspot van Amsterdam wordt!


Succesfactoren herbestemming: Succesfactor #1

We hebben er al vaak over geblogd; herbestemming. Wij geloven er in. Maar wat zijn nou de succesfactoren?

Ook daar hebben we het al eerder over gehad. Maar we hebben de opnieuw onder de loep genomen. De komende weken lichten we steeds een van de factoren – die volgens ons het succes van herbestemming bepalen – uit.  We brengen in beeld wat de reden is waarom de betreffende factor van belang is om succesvol te herbestemmen. Heb je aanvullingen of opmerkingen, we horen graag!


Waarom ook alweer herbestemming overwegen?
In een pand en omgeving met een verhaal kunnen we ons laten inspireren door het verleden en het proberen in te toekomst innovatiever te doen. En als de fundamenten goed zijn.. Waarom zouden we dan daar geen nieuwe concepten op creëren? Maar, herbestemming is niet altijd succesvol. Wat zijn de succesfactoren volgens ons, John en Jojanneke, van Fundamental Concepts?


Succesfactor #1: Een relevante cultuurhistorische en maatschappelijke waarde van het vastgoed


De cultuurhistorische waarde van het vastgoed
Vastgoed staat voor niet-verplaatsbare materiële zaken. We spreken over erfgoed of historisch vastgoed wanneer het vastgoed zicht- en tastbare sporen uit het verleden in zich heeft. Om te bepalen of herbestemmen een reële optie is voor het vastgoed is het van belang te weten wat de cultuurhistorische waarde ervan is.OrteliusWorldMap

De cultuurhistorische waarde bestaat uit verschillende aspecten:

  1. Historische waarde
  2. Archeologie
  3. Cultuurlandschap / historische geografie

1. De historische waarde van het vastgoed wordt bepaald door:

  • Hoe oud is het vastgoed? de minimale eis van 50 jaar die gold voorrijksmonumenten geldt niet meer, maar om historische waarde te bevatten dient het vastgoed enige tijd geleden geplaatst te zijn.
  • Uit welk tijdperk komt het: komt het bv uit een tijd dat er veel van dergelijk vastgoed gebouwd werd, of is dit bouwwerk heel exclusief?
  • Uniciteit: zijn er meer van dergelijke vastgoedobjecten of stadsgezichten? Wat zijn de unieke kenmerken van het vastgoed?
  • Authenticiteit: hoeveel originele details zijn bewaard gebleven?

2. Archeologische waarde
Archeologie; zijn er sporen en / of vondsten van menselijk handelen in het verleden die in de bodem zijn achtergebleven? Bijvoorbeeld potscherven, resten van voedselbereiding, graven, maar ook verkleuringen in de grond die duiden op bewoning of infrastructuur. (Bron: cultureelerfgoed.nl)

3. Cultuurlandschap/historische geografie
Zijn er landschappelijke elementen die het gevolg zijn van menselijk handelen in het verleden? Bijvoorbeeld verkavelingspatronen, pestbosjes, landgoederenzones of ontginningsassen. Bron: cultureelerfgoed.nl)


De maatschappelijke waarde
Voor herbestemming dient het nieuwe concept bij voorkeur een combinatie van functies te bevatten. Op het moment dat een object van maatschappelijke waarde is zijn er mogelijk publieke middelen beschikbaar voor de herbestemming.. Om echter te overwegen of herbestemming succesvol gaat zijn is een van de factoren de maatschappelijke waarde die het vastgoed reeds heeft of in het verleden heeft gehad. Dit is vast te stellen indien een van de volgende vragen een positief beantwoord kan worden:

  • Zijn er maatschappelijke diensten aan of door burgers verleend? (bv kerken)
  • Publiek en privaat: Is de exploitatie (gedeeltelijk) door publieke middelen mogelijk gemaakt of te maken?
  • Komen / kwamen vraag (burgers) en aanbod (instellingen) fysiek bij elkaar?
  • Toegankelijkheid: Heeft / had iedereen (voor wie het bedoeld is) er toegang toe?

De antwoorden op deze vragen geven een indicatie of en waarom het toekomstig publiek het herstel of de functieverandering van het object zal waarderen. Voorbeelden zijn de unieke architectuur die zichtbaar en toegankelijk wordt (denk aan een herbestemde watertoren of oude grachtenpanden)  en historische bewustwording en identificatie met het object (bijvoorbeeld kastelen).


Conclusie:
Veelal is de cultuurhistorische waarde en/of maatschappelijke vastgelegd doordat een object is aangewezen als Rijks- of gemeentelijk monument. Ook zijn er lijsten van Industrieel erfgoed. Voor een object dat deze status heeft ontvangen zijn bovenstaande elementen vaak beschreven. Het is de truc om deze kenmerken van het object te herkennen, te benoemen en uiteindelijk zichtbaar te maken. Deze kenmerken maken het object uniek en geven het de meerwaarde ten opzichte van andere objecten. Immers is geen cultuurhistorisch object gelijk, hier kan een object zich op onderscheiden ten opzichte van alternatieve locaties!


Succesfactoren herbestemming

succesIn eerdere blogs heb ik ze al wel eens aan bod laten komen. Maar nu nog eens even op een rijtje: wat zijn volgens ons <Fundamental Concepts> de factoren die het succes van herbestemmen bepalen?

Het succes van het herbestemmen van historisch erfgoed wordt volgens ons bepaald door de volgende factoren:

1) de waarde van het gebouw (maatschappelijke waarde, locatie en historie);
2) de staat en mogelijkheden van het bouwwerk;
3) het betrekken van toekomstige gebruikers voor draagvlak en functiebepaling;
4) het creëren van een concept met verschillende functies met respect voor het bouwwerk;
5) transparante aanpak waar burger, bewoners, betrokkenen hun rol in kunnen pakken.

 


 

De scholen zijn weer begonnen!

Elk jaar roept deze campagne weer nostalgische herinneringen bij me op: De scholen zijn weer begonnen! het spandoek boven de straat was de aftrap voor weer een schooljaar vol plezier, uitgelaten geluk en grote zorgen. Ook roept het campagnebeeld altijd direct andere nostalgische beelden op, zoals de “Melk is goed voor elk campagne” of de eenvoudige maar treffende illustraties van Dick Bruna in de oude memory doos op zolder. De afgekloven verbogen hoekjes maakten het nét iets makkelijker onthouden.. maar goed, ik dwaal af!
Dit jaar was het spandoek voor mij de inspirator voor een blog over schoolgebouwen.


Melk is goed voor elkMeer leerlingen, minder scholen
Ook al is het aantal leerlingen het afgelopen decennium flink toegenomen, fusies zorgen ervoor dat het aantal onderwijsinstellingen fors is gedaald (bron: Leesmonitor) Hiermee is ook de huisvestingsbehoefte van onderwijsinstellingen veranderd. Veel schoolgebouwen zijn in het verleden al getransformeerd naar uiteenlopende nieuwe functies (maar liefst 63,6% van de herbestemmingen vond plaats tussen 2000 en 2007). Op dit moment zijn er nog slechts 111 rijksmonumenten als school in gebruik. Welke toekomst wacht hen?


Behoud? Het kost wat… maar dan heb je ook wat!
Het zou natuurlijk mooi zijn als de laatste 111 momumentale schoolgebouwen in gebruik blijven als school, dat waar ze oorspronkelijk voor bestemd waren. Een onderzoek van het kenniscentrum MIT van de  TU Delft, in opdracht van het Ministerie van OCW, onder herbestemde monumentale scholen toont aan dat:

full19595642

  • de kosten van de ingrepen in de monumentale scholen voor 34% tussen 1.000.000 en 5.000.000 lagen, gevolgd door een percentage van 31,9% tussen 50.000 en 500.000;
  • 64,4% van de scholen geeft aan financiële problemen te hebben ondervonden, vooral met de hogere verbouwings- kosten van monumenten in vergelijking met niet-monumenten vanwege specifieke, en vaak duurdere, oplossingen.
  • 56,3% van de scholen is positief over met name het eindresultaat van de aanpassing of verbouwing van de monumentale school. Over het algemeen wordt het monument, vanwege zijn karakter en uitstraling, gezien als een meerwaarde voor deschool, de straat en de buurt.

Of herbestemmen? Gedegen erfgoed, op toplocaties
Studenten van het Atelier Stedelijke Vernieuwing en Duurzame Ontwikkeling hebben onderzoek gedaan naar de nieuwe functies van 100 herbestemde scholen in Amsterdam. Het gaat grotendeels om basisscholen. De meeste dateren van vóór 1940 en hebben een tweede of zelfs derde leven gekregen.

Functies na herbestemmingNieuwe functies zijn vaak culturele activiteiten, bedrijf, wonen of kinderopvang. Bert Runhaar, verbinder Maatschappelijk Vastgoed Wijkaanpak gemeente Amsterdam: “De schoolgebouwen van vóór 1940 zijn kwalitatief goede gebouwen, met een aantrekkelijke gevel en een overmaat in dimensionering: ruime trappenhuizen, brede gangen, hoge en grote lokalen. Dit maakt deze gebouwen aantrekkelijk om aan te passen. De kwaliteit van de gebouwen en gebruikte materialen en ook de overdimensionering werken goed bij transformatie. En natuurlijk speelt de locatie daarbij ook een rol.”


Wat zijn de succesfactoren voor herbestemming?
Mocht het niet mogelijk zijn de gebouwen hun oorspronkelijke functie te laten vervullen, is herbestemming een goede optie. Succesfactoren voor succesvolle herbestemming schoolgebouwen zijn:
1) de waarde van het schoolgebouw (maatschappelijke, locatie en historie);
2) de staat en mogelijkheden van het bouwwerk;
3) het betrekken van toekomstige gebruikers voor draagvlak en functiebepaling;
4) het creëren van een concept met verschillende functies met respect voor het bouwwerk;
5) transparante aanpak waar burger, bewoners, betrokkenen hun rol in kunnen pakken.


Inspirerende voorbeelden Oudewater
Voor de herbestemming van een monumentale voormalig openbare school in Oudewater kreeg de gemeente maar liefst 10 creatieve suggesties ingediend. Het wordt een Muziekhuis dat zal bestaan uit een professionele geluidsstudio en een gedeelte dat beschikbaar is voor lessen, workshops, repetities, uitvoeringen en voorstellingen.

Schermafbeelding 2013-08-20 om 22.39.51In Utrecht is de voormalige Catharinaschool getransformeerd in 4 bijzondere appartementen waarin trappen een eigentijdse maar karakteristieke rol spelen.

In Nieuw-Lekkerland is de herbestemming gestart van een school naar een kerk.
De kerk biedt ruimte aan zo’n 600 zitplaatsen. Naast de kerkzaal zijn er enkele extra zaalruimtes en functies opgenomen. Hierdoor kan het gebouw multifunctioneel gebruikt worden.

In de Hoofddorppleinbuurt in Amsterdam is Lingotto bezig met een herbestemmingsproject. Drie prachtige karakteristieke schoolgebouwen worden verbouwd tot appartementen waarbij bewoners 100% indelingsvrijheid hebben.In Amsterdan is ook een oud schoolgebouw dat getransfoormeerd is naar Fotostudio, kantoorruimte, apparte- menten en een winkel.


Mogelijkheden en ideeën zijn er dus genoeg. Monumentale scholen niet meer zoveel. Laten we er dus zuinig op zijn. En als het niet meer kan, laten we op zijn minst hun karakteristieke bijdrage in het straatbeeld in stand houden: herbestemmen dus!
Meer weten over de (on)mogelijkheden van herbestemming? Advies of inspiratie nodig? Fundamental Concepts denkt graag mee. Contact us!